18.5.5 Узгодження даних у підході зіставлення продажів

Після відбору зіставних продажів і коригування кожної з них, отримані показники вартості оцінюваної нерухомості повинні бути узгоджені, що дасть підсумкову оцінку вартості.

Усереднення невеликої кількості показників призводить до результату, який може і не відтворювати реальну ринкову вартість.

Загальноприйнята процедура – це вивчення і аналіз кожного продажу про міру її зіставності з оцінюваною нерухомістю. Загалом, чим менша кількість і величина поправок, які вводять до ціни зіставного об’єкта, тим більшу вагу має цей продаж у підсумковому узгодженні даних. Потрібно також приділяти увагу базі для введення поправок (загальні або питомі показники).

Підсумкова величина вартості – це думка оцінювача, на основі аналізу всієї доступної інформації. Не завжди обов’язково вибирати одну величину як показник вартості. Деякі оцінювачі вважають, що використання діапазону величин вартості є кориснішим.

Підхід до вартості з погляду зіставлених продажів є найбільш поширеним методом оцінки ринкової вартості нерухомості. Основою підходу є правильне визначення розмірів поправок на основі даних ринку і використання адекватних одиниць порівняння.

Як альтернативні, відомі інші методи, які використовують для порівняння більшої кількості продажів. Вони не залежать від поправок, заснованих на обмеженій в деякій мірі ринковій інформації, а пов’язані зі статистичною обробкою даних з багатьох зіставних продажів.

18.6 Методичний підхід оцінки нерухомості, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу

18.6.1 Алгоритм методичного підходу

Населення набуває нерухомість переважно з трьох основних причин: для безпосереднього використання (проживання); для отримання доходів; для задоволення споживчих інтересів.

Доходи (прибутки), що створюються нерухомим майном, надходять до власника у вигляді:

- поточних грошових надходжень;

- поточної економії на податках;

- майбутніх доходів від орендної плати;

- майбутньої економії на податках;

- доходів від приросту капіталу, що реалізовується у разі продажу або дарування нерухомості в майбутньому;

- податкових заощаджень (економії) від дарування або продажу майна в майбутньому.

Даний методичний підхід передбачає ефективне використання нерухомості (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання. В основу методичного підходу покладено принцип доданої прибутковості, що не пов’язана із поліпшеннями, тобто вартість нерухомості відтворює її спроможність приносити дохід у майбутньому.

Суть даного методичного підходу полягає в тому, що вартість нерухомості визначають як вартість на даний момент з врахуванням майбутніх доходів. Методичний підхід має свої моделі і математичні процедури, відповідно до яких аналізують можливість перетворення (перерахунку) майбутніх доходів від використання нерухомості у поточну вартість. Вказаний процес, як відомо, називають капіталізацією доходу.

При використанні даного підходу в результаті отримуємо розраховану величину чистого операційного доходу (ЧОД) від оцінюваного майна, яка потім конвертується в оцінку вартості з використанням капіталізації.

Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає:

- вивчення ринку оренди та розмірів орендної плати за одиницю площі нерухомості, які можна вважати аналогами, що оцінюються;

- визначення потенційного валового доходу на основі аналізу грошових потоків (надходжень);

- встановлення дійсного (ефективного) валового доходу;

- визначення чистого доходу (за допомогою вилучення із дійсного валового доходу всіх витрат без обслуговування боргу по іпотечному кредиту та амортизаційних нарахувань);

- перетворення чистого доходу у поточну вартість нерухомості шляхом прямої та непрямої (дисконтування грошових потоків) капіталізації.

У разі прямої капіталізації чистого доходу оцінну вартість нерухомості визначають за формулою (7.4), тобто:

.

Метод прямої капіталізації застосовують тоді, коли прогнозований чистий дохід є постійним і не має чіткої тенденції до зміни, період його отримання не обмежено в часі.

Метод непрямої капіталізації застосовують у випадках, коли прогнозовані грошові потоки від використання нерухомості є неоднаковими за величиною або непостійними протягом визначеного періоду прогнозування.

При непрямій капіталізації чистого доходу (дисконтування грошових потоків) оцінну вартість нерухомості визначають за формулою (7.5), тобто:

.

Отже, застосовуючи методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу від використання нерухомості, експерту необхідно визначити річний чистий дохід та ставку капіталізації.

Цей дохід, так само як і підходи з погляду витрат і зіставних продажів, вимагає широкого вивчення ринку нерухомості. Основними сферами дослідження за такого підходу є:

- очікуваний валовий прибуток від нерухомого майна;

- очікуване скорочення валового доходу через неповну зайнятість (вакансії) і недозбирання орендної плати;

- очікувані річні операційні витрати, характер і тривалість передбачуваного доходу від майна і доходу від перепродажу (реверсії) майнових прав.

Після здійснення ретельних розрахунків витрат і доходів, потоки доходу конвертують у поточну вартість шляхом капіталізації. Ставки або чинники, що використовують під час капіталізації, визначаються на основі вивчення і аналізу прийнятих ставок доходу для подібних об’єктів нерухомості.