18.5.2 Види поправок до цін продажів

Відмінності між зіставними продажами і оцінюваною нерухомістю можна враховувати у вигляді грошових або відсоткових (процентних) поправок, що залежить від методу їх отримання.

Розглянемо такі поправки.

1) Передані майнові права. Ця поправка враховує різницю юридичного статусу між оцінюваною нерухомістю і зіставним об’єктом. (Якщо її вносять першою, то вона безпосередньо застосовується до вказаної ціни продажу).

2) Фінансові умови. Поправка конвертує ціну угоди зіставного об’єкта в її грошовий еквівалент або модифікує її для ув’язування з умовами фінансування оцінюваної нерухомості.

3) Умови продажу. Відтворює різницю між фактичною ціною продажу зіставної нерухомості і її вірогідною ціною (продажу) в тому разі, якщо б ця угода між незалежними сторонами відбувалася у теперішній момент.

4) Ринкові умови. Поправка для обліку змін ринку з часу зіставного продажу до дати оцінки.

5) Місцерозташування. Облік будь-якої відмінності у вартості через місцерозташування зіставного продажу і оцінюваного об’єкта вимагає внесення даної поправки.

6) Фізичні характеристики. Для обліку відмінностей у фізичних характеристиках досить часто необхідно вносити більше, ніж одну поправку.

Послідовні відсоткові (процентні) поправки. Незалежно від того, яку поправку вибрали першою, її множать на ціну продажу зіставної нерухомості для отримання ціни, скоригованої цією характеристикою. Наступну поправку множать на першу скориговану ціну, а не на початкову. Вказану послідовність дій продовжують до того часу, поки не будуть зроблені всі поправки.

Кумулятивні відсоткові поправки. Кумулятивні відсоткові поправки отримують, перемножуючи всі індивідуальні відсоткові поправки. Інакше кажучи, кумулятивні відсоткові поправки виявляються випадково взаємозв’язаними. У такому випадку певна послідовність перемножування поправок непотрібна, так як не впливає на остаточний результат.

У підході з погляду зіставних продажів кожну зіставну нерухомість аналізують і порівнюють з оцінюваною нерухомістю на основі елементів порівняння. Можна використовувати рейтингову таблицю для записування інформації про оцінювану нерухомість, зіставні продажі і поправки на відмінності між ними.

Кожний зіставний продаж коригується так, що ціна його продажу перетвориться в показник ринкової вартості оцінюваної нерухомості.

18.5.3 Визначення сумарних поправок у відсотках

Відсоткові поправки часто використовують для відтворення відмінностей між оцінюваною нерухомістю і зіставним продажем, особливо за часом (між датою оцінки і датою продажу), спеціальними умовами фінансування і місцерозташуванням.

При необхідності відсотки можна перерахувати в грошовий еквівалент (для конкретних випадків оцінки).

Наведемо приклади можливих співвідношень між об’єктом оцінки і зіставними продажами.

1) Оцінюваний об’єкт і зіставний продаж мають однакові характеристики. В цьому випадку поправки не визначають.

2) Оцінюваний об’єкт кращий від зіставного продажу на 10 %. Припустимо, що ціна зіставного продажу дорівнює 1,0, а оцінюваного – x. Тоді:

. (18.2)

Тобто, в даному випадку ціну зіставного продажу необхідно помножити на 1,1, щоб розрахувати вартість оцінюваного об’єкта .

3) Оцінюваний об’єкт на 10 % гірший за зіставний продаж. Тоді:

. (18.3)

У даному випадку для розрахунку вартості оцінюваного об’єкта необхідно ціну зіставного продажу помножити на 0,9.

4) Зіставний продаж на 10 % кращий від оцінюваної нерухомості. Тоді:

, (18.4)

звідси . ( 8.5)

У даному випадку для розрахунку вартості оцінюваного об’єкта необхідно ціну зіставного продажу поділити на 1,1. Тобто, відсоткова поправка до ціни зіставного продажу складає 1-0,91 або (-9,1) % (заокруглено).

5) Зіставний продаж на 10 % гірший від оцінюваної нерухомості. Тоді:

1,0 = X - 10 % · X = X · (1-0,1)= 0,9· X, (18.6)

звідси . (18.7)

У даному випадку для розрахунку вартості оцінюваного об’єкта необхідно ціну зіставного об’єкта поділити на 0,9.

Тобто, відсоткова поправка до ціни зіставного продажу складає плюс 0,11 або 11 % (заокруглено).