15.3 Земельно-оцінна структуризація території

Процес рентоутворення в межах населеного пункту відбувається на досить великій та неоднорідній території, яка характеризується складним поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, різноманітними функціонально-планувальними особливостями, різним рівнем прибутковості від використання земель. Це приводить до неоднорідності прояву рентоутворюючих чинників і тому обумовлює необхідність землеоцінної структуризації території, а саме: економіко-планувального зонування території населеного пункту.

Процедура економіко-планувального зонування передбачає:

- аналіз природних і планувальних особливостей населеного пункту як просторової структури;

- встановлення земельно-оцінних одиниць-районів, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;

- пофакторну та інтегральну оцінку ступеня рентної цінності території населеного пункту в розрізі земельно-оцінних одиниць;

- об’єднання земельно-оцінних одиниць в економіко-планувальні зони за ступенем цінності території та її функціональним призначенням.

Економіко-планувальне зонування охоплює всю територію населеного пункту, незалежно від функціонального використання земель (забудовані землі, землі сільськогосподарського призначення, водні, природоохоронні та

рекреаційні об’єкти).

Виділення земельно-оцінних районів проводиться після з’ясування існуючої ситуації в населеному пункті на основі вивчення та аналізу наявних картографічних і грунтових матеріалів, а також натурного обстеження території. Оцінні райони розмежовуються, як правило, магістралями загально-міського значення, смугою відведення залізниці, природними обмеженнями, межами ділянок виробничих підприємств.

Наступною стадією економіко-планувального зонування території населеного пункту є об’єднання оцінних районів в економіко-планувальні зони.

Економіко-планувальна зона – частина території населеного пункту, що має однорідні споживчі якості, переважно однотипний характер використання і окреслюється чіткими планувальними мережами (магістральні вулиці, залізниця, водні рубежі та ін.).

Економіко-планувальні зони встановлюють на основі економічної оцінки території з урахуванням таких чинників:

- неоднорідності функціонально-планувальних якостей території;

- доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, місць масового відпочинку;

- рівня інженерного забезпечення та благоустрою території;

- рівня розвитку сфери обслуговування населення;

- екологічної якості території;

- привабливості середовища (різноманітність місць прикладання праці, наявність історико-культурних та природних пам’яток тощо).

Для встановлення економіко-планувальних зон застосовують переважно експертний метод оцінки території населеного пункту, який полягає в наступному.

Насамперед заповнюють анкету експертної оцінки території, яка включає ряд чинників, які можуть вплинути на комплексний індекс цінності земельно-оцінного району (таблиця 15.5).

Таблиця 15.5 – Анкета експертної оцінки території населеного пункту

№ п/п	Чинники	Оцінні райони
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
1	Доступність до центру населенного пункту	2	2	3	3	3	4	5	4	3	4	3
2	Доступність до місць прикладання праці	2	2	3	4	4	5	5	5	4	3	2
3	Доступність до місць відпочинку	2	2	3	3	3	4	5	4	3	4	3
4	Віддаленість від зупинок громадського транспорту	5	5	4	5	5	5	5	4	3	3	2
5	Рівень зашумленості	2	2	5	2	2	5	5	5	5	5	5
6	Рівень теплопостачання	1	1	1	1	1	1	5	1	1	1	1
7	Рівень газопостачання	5	2	5	5	5	5	5	5	5	5	5
8	Рівень водопостачання	1	1	1	1	4	5	5	1	1	1	1
9	Рівень каналізації	1	1	1	1	1	1	5	1	1	1	1
10	Підтоплення грунтовими водами	5	5	3	5	5	5	5	5	3	3	5
11	Забезпечення магазинами	3	3	4	4	4	5	5	4	4	5	4
12	Забезпечення закладами побутового обслуговування	3	3	4	4	5	4	4	4	4	4	3
13	Забезпечення культурними та спортивними закладами	3	3	4	4	4	5	5	4	4	4	3
14	Забезпечення школами	2	2	3	4	4	5	5	5	4	4	3
15	Забезпечення дитячими садками-яслами	2	2	3	3	4	4	5	5	4	4	3
16	Якість грунтів	4	4	5	2	5	1	5	5	3	2	4
Сума балів		43	40	52	51	59	64	79	62	52	53	48
Середній бал		2,69	2,50	3,25	3,19	3,69	4,00	4,94	3,88	3,25	3,31	3,00

Оцінка окремого чинника встановлюється за 5-ти бальною шкалою. При цьому балом «5» оцінюється найкраще значення, а балом «1» - його відсутність або найгірше значення.

Потім визначається сума балів оцінки чинників, середній бал для кожного району та середньозважений бал для населеного пункту.

Комплексний індекс цінності (Іі) земельно-оцінного району визначають за формулою :

, (15.4)

де Б_с – середній бал земельно-оцінного району;

Б – середньозважений бал для населеного пункту.

Середній бал земельно-оцінного району визначають як

, (15.5)

де Б_р – сума балів оцінки чинників у районі;

n – кількість чинників.

Середньозважений бал для населеного пункту визначають за формулою:

, (15.6)

де і – кількість земельно-оціночних районів.

Приклад розрахунку комплексного індексу Іі земельно-оцінних районів населеного пункту, згідно з даними анкети експертної оцінки, наведений в таблиці 15.6.

Таблиця 15.6 – Розрахунок комплексного індексу Іі

Оцінний район	Сума балів у районі Бр	Середній бал Бс	Комплексний індекс Іі
1	2	3	4
1	43	2,69	0,76
2	40	2,50	0,70
3	52	3,25	0,92

Продовження таблиці 15.6

1	2	3	4
4	51	3,19	0,90
5	59	3,69	1,04
6	64	4,00	1,13
7	79	4,94	1,39
8	62	3,88	1,09
9	52	3,25	0,92
10	53	3,31	0,93
11	48	3,00	0,84
Середньозважене значення	[603]	3,55

При об’єднанні земельно-оцінних районів в економіко-планувальні зони враховується дія таких чинників:

- суміжність районів;

- переважно однотипне їх функціональне використання;

- близькість значень комплексного індексу Іі (значення індексів окремих оцінних районів не повинні відрізнятися між собою більше, ніж на 25 %).

Вартість 1 м² земель економіко-планувальних зон (Цнз) визначають за формулою:

, (15.7)

де Км₂ – коефіцієнт, який враховує містобудівну цінність території.

Значення зонального коефіцієнта місце розташування земельної ділянки (Км₂) для окремої економіко-планувальної зони розраховують за формулою:

, (15.8)

де Пі – площі земельно-оцінних районів, які входять до даної зони.

Граничні значення коефіцієнтів Км₂ наведені в таблиці 5.7.

Таблиця 15.7 – Граничні значення коефіцієнтів, які враховують ступінь містобудівної цінності території в межах населених пунктів

№ п/п	Групи населених пунктів з чисельністю населення, тис. осіб	Значення коефіцієнтів Км2
		максимальні	мінімальні
1	До 20	1,5	0,75
2	Від 20 до 50	2,0	0,50
3	Від 50 до 100	2,5	0,40
4	Від 100 до 250	3,0	0,35
5	Від 250 до 500	3,5	0,30
6	Від 500 до 1000	4,0	0,25
7	Від 1000 до 2000	5,0	0,20
8	Понад 2000	7,0	0,15

Приклад розрахунку вартості земель економіко-планувальних зон населеного пункту наведений в таблицях 15.8-15.10.

Таблиця 15.8 – Земельно-оцінні райони населеного пункту

№ оцінного району	Площа, Га	№ оцінного району	Площа, га
1	37,39	7	33,40
2	41,15	8	43,28
3	35,76	9	46,09
4	38,12	10	35,53
5	44,89	11	36.45
6	30,02		[422,08]

_{Таблиця 15.9 – Значення коефіцієнтів Км2}

Економіко- планувальна зона	Оцінні райони, які включені до зони	Площа зони, га	Км2
І	6,7	63,42	1,27
ІІ	3,5,8,9,10	205,55	0,98
ІІІ	1,2,4,11	153,11	0,80

Таблиця 15.10 – Розрахунок середньої вартості 1 м² земель економіко-планувальних зон

Економіко- планувальні зони	Площа зони, га	Значення коефіцієнта Км2	Вартість Цнз, грн/м2
І	63,42	1,27	6,10
ІІ	205,55	0,98	4,70
ІІІ	153.11	0,80	3,84

При розрахунку вартості земель економіко-планувальних зон базова вартість Цнм прийнята рівною 4,80 грн/м².