17 Експертна грошова оцінка земельних ділянок

17.1 Загальні положення проведення грошової оцінки земельних ділянок

Перехід до регулювання земельних відносин на ринкових засадах потребує адекватного вирішення питань щодо реалізації закріпленого у чинному законодавстві України принципу платності використання земельних ресурсів. Визначення і справляння плати за земельні ділянки в умовах ринку неможливе без їх об’єктивної оцінки.

Оцінка земельних ділянок має декілька аспектів:

- організаційний;

- економічний;

- фінансово-кредитний;

- правовий.

Аналіз правового забезпечення оцінки землі передбачає:

- з’ясування правових підстав оцінки земельних ділянок;

- визначення процедури проведення грошової оцінки землі;

- закріплення основних способів оцінки земельних ділянок стосовно ринкових умов або закріплення принципу вільного вибору способу оцінки земельних ділянок;

- визначення правових наслідків проведеної оцінки земельних ділянок при визначенні розмірів плати за землю тощо.

Затверджена постановою Кабінету Міністрів України «Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» та прийнятий на її виконання «Порядок …» [23] такої оцінки є однаково обов’язковими для всіх регіонів України і застосовується для оцінки земель населених пунктів та сільськогосподарського призначення. В цих документах закріплено один із способів проведення оцінки земель населених пунктів – шляхом визначення «капіталізованого рентного доходу», що виникає завдяки місцерозташуванню населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Такий метод оцінки земельних ділянок може бути використаний лише для масової оцінки земель з метою оподаткування і є не зовсім прийнятним до вимог ринкового регулювання земельних відносин, а також при укладанні цивільно-правових угод, оскільки капіталізований рентний дохід за встановленою формулою призводить до завищення вартості земельної ділянки при здійсненні таких угод.

З набранням чинності ст. 24 Закону України «Про плату за землю» при укладанні цивільно-правових угод обов’язково має проводитись і грошова оцінка земельної ділянки.

Обов’язковість проведення оцінки земельної ділянки закріплена також в Указах Президента України щодо приватизації об’єктів незавершеного будівництва, автозаправочних станцій, земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності.

У цих документах закріплений експертний порядок визначення вартості земельних ділянок, що приватизуються разом з вказаними об’єктами.

Чинний Земельний кодекс України закріплює принцип, відповідно до якого при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об’єктами переходить і право власності або право користування земельною ділянкою без зміни її цільового призначення, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі чи споруди. Перехід права власності на вказані об’єкти нерухомості здійснюється шляхом укладання цивільно-правових угод, які обов’язково посвідчуються нотаріально.

В Указі Президента України від 12 липня 1995 р. «Про оренду та приватизацію земель несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності» в п. 4 зроблена спроба поєднати грошову оцінку земельної ділянки на основі Методики та експертної оцінки.

Прийнята 30 травня 1997 р. «Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)» також закріплює можливість проведення експертної оцінки земель при здійсненні майнових операцій із земельними ділянками на землях промисловості, транспорту, зв’язку, запасу. Зокрема, в п. 13 зазначається, що результати грошової оцінки вказаних земель використовуються для здійснення операцій стосовно земельних ділянок, ринкова ціна яких формується на основі співвідношення попиту та пропозиції, а також для визначення стартової ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, яка встановлюється з урахуванням експертної оцінки, при їх продажу на конкурентних засадах.

Відродження інституту земельної власності та формування ринку землі потребує чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, обов’язковим елементом якого є оцінка землі.

Визначення реальної, справедливої вартості має важливе значення як для оподаткування та приватизації земельних ділянок, так і для укладання майнових угод стосовно землі та права її оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка землі є обов’язковою складовою всіх інвестиційних процесів. Тому від стану землеоціночної діяльності, рівня розвитку її теоретичної та методичної бази залежать темпи здійснення не тільки земельної, але й економічної реформи в цілому.

У країнах з ринковою економікою існують загальновизнані підходи до оцінки землі. Всі вони базуються на принципах кон’юнктури ринку, найкращого і найбільш ефективного використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі. При цьому в світовому співтоваристві не існує суттєвих заперечень щодо фундаментальних понять, на яких ґрунтується оцінка, як наукова дисципліна та практична діяльність. Особливості законодавства в окремих країнах лише накладають певні вимоги до процедури оцінки, але основні методи оцінки фактично нічим не відрізняються. Це:

- порівняльний метод ( зіставлення продажів);

- економічний метод (залишку для землі);

- метод співвіднесення (внеску землі в загальну прибутковість);

- метод капіталізації прибутку (земельної ренти).

Кожний з них спрямований, передусім, на визначення ринкової вартості – найвірогіднішої ціни продажу земельної ділянки на конкурентному та відкритому ринку.

В Україні, де ринкові відносини в земельній сфері ще не набули розвинутого характеру, співіснують два напрямки оцінки земель: грошова оцінка, яка здійснюється в рамках розрахункового ціноутворення на підставі уявлень про характер оптимального використання земель, та експертна оцінка, яка базується на ринкових принципах.

Прийняті на державному рівні законодавчі акти про плату за землю та приватизацію земельних ділянок зорієнтовані переважно на грошову оцінку земель, як основу економічного регулювання земельних відносих при оподаткуванні та укладанні цивільно-правових угод. Вона проводиться при передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку та розміру внеску до статутних фондів спільних підприємств, акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів.

Сфера застосування експертної оцінки значно вужча. Відповідно до Указів Президента України «Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності» та «Про приватизацію об’єктів незавершеного будівництва» вона враховується під час визначення ціни продажу земельних ділянок при їх приватизації і є визначним чинником при продажу земельних ділянок під законсервованими об’єктами незавершеного будівництва. З проведенням земельних аукціонів експертна оцінка стала використовуватись і при встановленні стартових цін.

При визначенні вартості земельної ділянки за грошовою оцінкою в основу обчислення рентного доходу покладений нормативний прибуток від освоєння та облаштування території, який не залежить від економічної ситуації і коригується лише системою коефіцієнтів на місце розташування та функціональне використання земельної ділянки, значення яких регламентовані Порядком грошової оцінки, а норма капіталізації встановлена Кабінетом Міністрів і носить сталий характер.

Таким чином, за своїм характером грошова оцінка – це нормативна оцінка, яка побудована на базі відмінній від ринкової. Поза її увагою залишаються такі важливі чинники формування ринкової вартості землі, як конкретні обставини майнової угоди, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні, умови інвестування тощо. Тому результати грошової оцінки не завжди будуть співпадати з сумою грошей, за яку земельна ділянка може бути продана в результаті комерційної угоди між компетентними добровільними сторонами.

Ось чому, ціна продажу земельної ділянки, відповідно до Указу Президента «Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності», визначається за грошовою оцінкою з урахуванням експертної оцінки.

На відміну від грошової оцінки в рамках експертної оцінки земельна ділянка розглядається передусім як основна складова нерухомості – житлової, виробничої, комерційної, - ринки яких вже в достатній мірі сформувалися в багатьох містах України. Це дозволяє при визначенні вартості землі максимально враховувати ринкові чинники. Крім того, оцінка внеску землі в загальну прибутковість об’єкта нерухомості забезпечує визначення поточної вартості реального, а не потенційного, рентного доходу, в якому акумулюються як індивідуальні властивості земельної ділянки та локалізованої в її межах діяльності, так і економічна ситуація, що склалася в населеному пункті та в країні в цілому на момент оцінки.

Тобто, експертна оцінка ґрунтується на зовсім інших засадах, що дозволяє застосовувати гнучкіші підходи до визначення вартості земельної ділянки.

Елементи порівнянь грошової та експертної оцінки земельних ділянок наведені в таблиці 17.1.

Таблиця 17.1 – Порівняння основних принципів грошової та експертної оцінки

№ ч/ч	Грошова оцінка	Експертна оцінка
1	Розглядає земельну ділянку відокремлено від об’єктів нерухомості, розташованих на ній	Розглядає земельну ділянку в єдності з іншими об’єктами нерухомості, розташованими на ній
2	Враховує земельні поліпшення здійснені лише за межами земельної ділянки	Враховує земельні поліпшення здійснені як за межами, так і в межах земельної ділянки
3	Орієнтована на типові риси	Орієнтована на індивідуальні риси, включаючи конкретні обставини угоди
4	Оперує потенційним рентним доходом	Оперує реальним рентним доходом
5	Не враховує кон’юнктури ринку та економічної ситуації, що склалася	Враховує кон’юнктуру ринку та економічну ситуацію, що склалася
6	Вартість похідна від площі земельної ділянки	Вартість похідна від прибутковості діяльності, що локалізована в межах земельної ділянки
7	Носить нормативний характер	Носить ринковий характер

На світових ринках існує багато типів вартості землі, які можна визначити за допомогою експертної оцінки, але найчастіше мова йде про ринкову вартість.

Ринкова вартість – це найвірогідніша ціна, за яку земельна ділянка може бути продана на конкурентному та відкритому ринку, при умові, що вона буде виставлена на продаж протягом часу, достатнього для того, щоб знайти покупця, а також при умові, що і покупець, і продавець будуть діяти усвідомлено, кожен в своїх інтересах і будуть інформовані з усіх питань щодо земельної ділянки.

Обов’язковою умовою оцінки ринкової вартості є визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки – розумного та можливого її використання, що повинно давати найбільш високий сукупний чистий прибуток в конкретний період часу при існуючих юридичних, містобудівних, фізичних, фінансових та інших обмеженнях і загальному характері споживчих переваг, тобто забезпечувати найвищу ринкову вартість ділянки.

Методи експертної оцінки земельних ділянок викладені в постанові Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок».

Законодавче закріплення експертної оцінки земельних ділянок, все ширше її застосування в процесі приватизації земельних ділянок відповідно до Указу Президента України від 19 січня 1999 р. № 32/99 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення» вимагає наявності в системі Держкомзему України підготовлених фахівців, які достатньою мірою володіють методичними підходами до експертної оцінки земельних ділянок.

Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних ділянок є:

- відомості державного земельного кадастру (місце розташування, кількісна і якісна характеристика земельної ділянки, її правовий режим, функціональне використання, дані економічної та грошової оцінки);

- проект відведення земельної ділянки;

- відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості розташування земельної ділянки;

- містобудівна документація та місцеві правила забудови;

- дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про об’єкти нерухомого майна, що на ній розташовані;

- дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент оцінки;

- дані статистичної звітності.

При проведенні експертної оцінки належить використовувати не менше трьох методичних підходів, причому обов’язковим є застосування методичного підходу, що ґрунтується на нормативній грошовій оцінці. Серед інших підходів, які можуть бути застосовані, перевага надається тим, які ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.

Вартість земельної ділянки визначається виходячи з її характеристик та властивостей, правового режиму, місцерозташування, а також із врахуванням кон’юнктури ринку. Оцінка виконується згідно зі стандартами. Стандарт оцінки – це нормативно-правове поле, в якому працює оцінювач, методологічна база його діяльності, процедури, якими користується оцінювач, а також форми подання результатів.