18.6.5 Визначення вартості нерухомості з використанням мультиплікатора валової ренти

Мультиплікатор валової ренти (МВР) застосовують для оцінки житла та інших типів нерухомості у випадках відсутності (або складності отримання) інформації по експлуатаційних (операційних) витратах. Цей метод також називають мультиплікатором валової місячної ренти (МВМР) або мультиплікатором валового доходу (МВД).

Підхід до оцінки нерухомості з використанням мультиплікаторів рентного доходу заснований на припущенні, що існує прямий взаємозв’язок між ціною продажу нерухомості і відповідним доходом від здавання її в оренду (рентним доходом).

У такому разі вартість нерухомості визначають за алгоритмом

, (18.20)

де МВР – мультиплікатор валової ренти;

О_рп – ринкова орендна плата.

Зазвичай місячну орендну плату і відповідні мультиплікатори (МВМР) використовують під час оцінювання односімейних житлових будинків. Щорічні рентні мультиплікатори використовують для більшості інших типів нерухомості.

Мультиплікатор є коефіцієнтом, що відображає постійний взаємозв’язок між величиною валового рентного доходу від об’єкта нерухомості і його ціною продажу. Досвідчені оцінювачі покладаються на цей індикатор вартості, оскільки він безпосередньо ґрунтується на ринкових даних про продажі і інформацію про рентний дохід. Мультиплікатор зазвичай є цілим числом, яке отримують діленням рентного доходу на ціну продажу зіставного об’єкта нерухомості.

Так, наприклад, якщо ціна продажу нерухомості становила 120000 грн., а орендна плата – 1200 грн. на місяць, то після ділення 120000 на 1200 отримаємо значення мультиплікатора, що дорівнює 100. Таку систему розрахунків використовують оцінювачі через її простоту і безпосередній зв’язок з даними ринку.

Під час визначення мультиплікатора не потрібно вводити будь-які поправки. Якщо порівнювані продажі недостатньо зіставні, то їх не беруть до уваги. За певних обставин в зібрані дані можна ввести поправки способом, аналогічним до того, який використовують у підході з зіставних продажів. Проте в практиці оцінки такий підхід зазвичай не рекомендують. Як правило, мультиплікатор розраховують на основі даних щодо об’єктів нерухомості, для яких існує активний ринок.

18.7 Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна

18.7.1 Алгоритм методичного підходу

Підхід з погляду витрат найчастіше використовують при розрахунку вартості нерухомості, призначеної для спеціального використання, коли немає ринку такого роду нерухомості.

При цьому застосовують таку схему:

- розраховують вартість земельної ділянки і робіт з її впорядкування;

- розраховують відновну вартість, тобто витрати відтворення поліпшень;

- розраховують величини зносу будівель і споруд (фізичний, функціональний, зовнішній);

- обчислюють підсумкову вартість поліпшень (шляхом віднімання загального зносу від витрат на відтворення або заміщення наявних поліпшень);

- визначають загальну вартість, тобто підсумовують вартість земельної ділянки і вартість всіх поліпшень за вирахуванням зносу.

Із наведеної схеми видно, що в даному методі вартість нерухомості включає в себе вартість земельної ділянки та вартість інших складових інвестицій.

Для оцінювання нерухомості за цим методичним підходом застосовують, як правило, метод прямої капіталізації або техніку дисконтування грошових потоків.

При застосуванні методу прямої капіталізації чистого доходу (методу потенційної прибутковості) аналізується можливість об’єкта оцінки приносити дохід. Техніка методу дає змогу перетворювати показник доходу (який можна отримати від нерухомості) на показник її теперішньої (поточної) вартості.

Дохідність забудованої земельної ділянки можна аналізувати на підставі показників орендної плати від здавання будівлі (приміщення) в оренду, оскільки розмір орендної плати враховує як дохідність самої будівлі, так і особливості її місцерозташування.

Відповідно до цього методу вартість майнового комплексу можна визначити за формулою:

, (18.21)

де Д_о – річний чистий дохід від забудованої земельної ділянки;

С_к – ставка капіталізації, яка визначає прибутковість орендованого приміщення (повернення капіталу).

У загальному вигляді алгоритм розрахунку буде таким :

- визначення потенційного річного доходу;

- визначення ефективного річного доходу;

- визначення чистого операційного доходу;

- визначення ставки капіталізації;

- визначення вартості майнового комплексу.

Визначення потенційного річного доходу виконують за формулою:

, (18.22)

де Д_п – потенційний річний дохід, який можна отримати від оренди;

О_пл – орендна плата за 1 м² подібної нерухомості в місяць;

П_л – площа будівлі, яку здають в оренду.

Визначення ефективного річного доходу проводять за формулою:

, (18.23)

де Д_Е - ефективний річний дохід від оренди нерухомості;

К_н – коефіцієнт наповнювання приміщень, який враховує можливе завантаження площ, поправки на неплатежі та несвоєчасну орендну плату (встановлюється експертно на основі даних дослідження ринку, консультацій з фахівцями агентств нерухомості та відділів оренди підприємств-орендавців).

Для визначення чистого операційного доходу використовують формулу:

, (18.24)

де В_р – щорічні витрати на експлуатацію та утримання об’єкта нерухомості (земельний податок, експлуатаційні, адміністративно-управлінські витрати, витрати на охорону та пожежну сигналізацію, поточний ремонт).

Визначення ставки капіталізації (С_к) за методом екстракції або кумулятивної побудови з подальшим узгодженням результатів наведено в п. 18.6.4.

Визначення вартості майнового комплексу (земля і земельні поліпшення) проводиться за формулою (18.21):

.