15.2 Визначення базової вартості земель населеного пункту

Базова вартість (середня для даного населеного пункту) дає узагальнене уявлення про реальні вигоди та переваги розміщення в тому чи іншому населеному пункті і є вихідною базою при наступній диференціації земель за споживчою привабливістю в межах населеного пункту. Базова вартість земель населеного пункту відображає результат дії зовнішніх і внутрішніх чинників рентоутворення на рівні населеного пункту.

Для визначення базової вартості земель населеного пункту необхідні статистичні та нормативні дані про витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту.

Витрати на освоєння та облаштування території визначаються як повна відновна вартість інженерної підготовки території, головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожної мережі, міського транспорту станом на початок року виконання оцінки.

Дані про їх вартість отримують в міській раді, житловій ремонтно-експлуатаційній дільниці, комбінаті комунальних підприємств, управлінні протипаводкових та осушувальних систем, районному шляхо-ремонтному будівельному управлінні, управлінні з експлуатації газового господарства, районному вузлі зв’язку «Укртелеком», районному і міському відділах архітектури, районному і міському відділах земельних ресурсів тощо.

Повна відновна вартість – це сума витрат, необхідних для відтворення основних фондів на час оцінки, яка визначається на основі їх інвентаризації та переоцінки відповідно до чинного законодавства України.

Для обчислення витрат на освоєння та облаштування з розрахунку на 1 м² приймається оцінювана територія, яка дорівнює площі забудованої території та інших територій несільськогосподарського використання населеного пункту у встановлених межах, за виключенням земель під вулицями та дорогами, господарськими шляхами і прогонами, земель залізничного транспорту, земель сільськогосподарського використання та природних водотоків.

Базову вартість земель населеного пункту визначають за формулою:

, (15.1)

де Цнм – базова вартість 1 кв.м земель населеного пункту, грн.;

В – витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту в розрахунку на 1 кв.м, грн.;

Нп – норма прибутку (6 %);

Нк – норма капіталізації (3 %);

Км₁ – коефіцієнт, який враховує значення і статус населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення.

Коефіцієнт Км₁ визначається як добуток коефіцієнтів

, (15.2)

де Кр₁ – коефіцієнт, який враховує адміністративний статус населеного пункту України (таблиця 15.1);

Кр₂ – коефіцієнт, який враховує входження населеного пункту в приміську зону великих міст (таблиця 15.2);

Кр₃ – застосовується для населеного пункту, що має статус курорту (таблиця 15.3);

Кр₄ – визначає місце розташування населеного пункту в зоні радіоактивного забруднення (таблиця 15.4).

Таблиця 15.1 – Коефіцієнти, які характеризують адміністративний статус населених пунктів та їх місце в системі розселення України

№ п/п	Типи міст за адміністративним статусом і народногосподарськими функціями	Місце в системі розселення України	Чисельність населення, тис.осіб	Значення коефіцієнта Кр1
1	2	3	4	5
1	Міста обласного підпорядкування, які виконують переважно курортно-оздоровчі функції. Переважно центри адміністративних районів	Центри районних, а в окремих випадках міжрайонних, низових систем розселення	20-50	1,2
2	Міста обласного підпорядкування – промислові, промислово-транспортні, оздоровчо-культурні центри. Переважно центри адміністративних районів	Центри районних, а в окремих випадках– міжрайонних, систем розселення	50-100	1,4
3	Міста обласного підпорядку- вання – багатогалузеві промислові або великі курортні центри. Переважно центри областей.	Центри обласних, а в окремих випадках– міжрайонних і	100-250		1,6

Продовження таблиці 15.1

1	2	3	4	5
		районних систем розселення
4	Місто Севастополь і міста обласного підпорядкування– багатогалузеві промислові, а також адміністративні і культурні центри областей	Центри обласних, а в окремих випадках – міжрайонних систем розселення	250-500	2,0
5	Багатофункціональні міста обласного підпорядкування, великі адміністративні, наукові, економічні, організуючі і культурні центри; центри областей	Центри обласних систем розселення	500-1000	2,5
6	Центри областей-багатофункціональні міста обласного підпорядкування-найбільші адміністративні, наукові, економічні, організуючі і культурні центри	Центри міжобласних систем розселення	Більше 1000	3,0

Таблиця 15.2 – Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів у приміських зонах великих міст

№ п/п	Чисельність населення міст- центрів, тис. осіб		Значення коефіцієнта Кр2
1	2	3
1	100-250	1,1

Продовження таблиці 15.2

1	2	3
2	250-500	1,2
3	500-1000	1.3
4	1000 і більше	1,5

Таблиця 15.3 – Коефіцієнти, які застосовують для населених пунктів, що мають статус курортів

№ п/п	Розміщення населених пунктів, що мають статус курортів	Значення коефіцієнта Кр3
1	На Південному узбережжі Криму	3,0
2	На Південно-східному узбережжі Криму	2,5
3	На Західному узбережжі Криму	2,2
4	На Чорноморському узбережжі Миколаївської, Одеської та Херсонської областей	2,0
5	У гірських та передгірних районах Закарпатської, Львівської, Івано-Франківської та Чернівецької областей	2,3
6	В інших курортних населених пунктах	1,5

Таблиця 15.4 – Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів у зонах радіоактивного забруднення (внаслідок Чорнобильської катастрофи)

№ п/п	Розміщення населених пунктів у зонах радіоактивного забруднення	Значення коефіцієнта Кр4
1	2	3
1	Зона відчуження	-
2	Зона безумовного (обов’язкового) відселення	-

Продовження таблиці 15.4

1	2	3
3	Зона гарантованого добровільного відселення	0,80
4	Зона посиленого радіоекологічного контролю	0,90

З врахуванням величин Н_п і Н_к формула (15.1) набуває вигляду:

. (15.3)