18.6.2 Розрахунок чистого операційного доходу

Чистий операційний дохід (ЧОД) є розрахованою величиною очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування всіх операційних витрат і резервів, але до обслуговування боргу по іпотечному кредиту і обліку амортизаційних нарахувань.

ЧОД ґрунтується на припущенні, що майно буде здано в оренду на ринкових умовах, а також на тому, що прогнозується для першого року після дати оцінювання.

Розрахунок ЧОД починається з розрахунку потенційного валового доходу (ПВД).

Потенційний валовий дохід є очікуваною сумарною величиною ринкової орендної плати та інших доходів першого року після дати оцінки.

Передбачувані збитки через незавантаженість приміщень, зміни орендарів і несплати орендної плати віднімають з ПВД для отримання ефективного валового доходу (ЕВД).

З прогонозованого ЕВД віднімаються всі річні прогнозовані витрати (постійні витрати, операційні витрати, податки). В результаті отримують прогнозований ЧОД.

Для розрахунку ЧОД необхідно підготувати спеціальний звіт про доходи і витрати. Інформацію для цього звіту можна отримати з різноманітних джерел.

ПВД розраховують з використанням ринкових даних і даних по оренді для оцінюваної нерухомості за минулі роки. Можливі вакансії та недозбирання платежів віднімають від цього показника. Таким чином, отримують ЕВД від нерухомості, якби вона була вакантна на дату оцінки, а потім здана в оренду типовому орендареві по поточних ринкових ставках орендної плати.

Нарешті складають перелік типових витрат на поточний рік з поділом їх на фіксовані (постійні), експлуатаційні і резерви.

Інші витрати, такі як відсоток з кредиту, його амортизація, нарахування на знос і витрати, безпосередньо не пов’язані з експлуатацією майна, до цього переліку не входять.

Нижче наведений приклад типового звіту про доходи і витрати (12-квартирний жилий будинок).

Дохід від здавання квартир в оренду, грн:

Валовий дохід:

• від 6 двокімнатних квартир без кондиціонування

по 3750 грн. на міс. (3750 х 12 х 6)………………………………..270000

• від 2 двокімнатних квартир з кондиціонуванням

по 4000 грн. на міс. (4000 х 12 х 2) ………………………………...96000

• від 2 трикімнатних квартир без кондиціонування

по 5000 грн. на міс. (5000 х 12 х 2) ……………………………….120000

• від 2 трикімнатних квартир з кондиціонуванням

по 5500 грн. на міс. (5500х 12 х 2) ………………………………..132000

Загальний валовий прибуток - 618000

Інші доходи:

• плата за користування пральними машинами ……………………12000

• доходи від торгових автоматів ..…………………………………….6250

Разом доходи ………………………………………………………..18250

Потенційний валовий дохід, грн ………………………………….636250

Збитки від вакансій і неплатежів (6 %), грн ..……………………....37080

Ефективний валовий дохід, грн…..……………………….……….599170

18.6.3 Розрахунок витрат

Витрати власника нерухомості поділяють на три групи: постійні (фіксовані) витрати, операційні (експлуатаційні) витрати і резерви.

Постійними витратами є податки на майно і витрати зі страхування від нещасних випадків. Ці витрати визначаються як фіксовані, тому що вони, практично, не залежать від ступеня завантаженості об’єкта нерухомості.

Податки на нерухомість реєструють у податкових органах, і тому інформацію про них достатньо легко отримати.

Страхування від нещасних випадків зазвичай поєднує страхування від вогню, повне страхування від неплатежів, компенсаційне страхування тих, що працюють і страхування від повені. До нього не входить страхування іпотечних кредитів.

Операційні (експлуатаційні) витрати іноді також називають змінними витратами. До них входять витрати типового року на зміст нерухомості, надання послуг для орендарів і підтримку потоку доходу.

Нижче наведений перелік типових витрат, які потрібно враховувати при складанні операційного звіту.

Перелік операційних витрат (складений за багатьма об’єктами нерухомості):

- плата за послуги з управління – комунальні послуги (електрика, газ, паливо, вугілля, телефон, вода, каналізація, водопровід);

- вивіз сміття;

- зарплата персоналу (сторож, бухгалтер, двірник тощо);

- податки на зарплату;

- допомога службовцям;

- договірні послуги (протипожежна система, ліфт, внутрішні комунікації, телефон тощо);

- витрати на басейн;

- забарвлення і зовнішній декор;

- наповнення офісу, його прибирання тощо;

- журнали і газети;

- поїздки і представницькі витрати;

- банківські платежі;

- плата за юридичні послуги;

- реклама;

- плата за бухгалтерські послуги;

- витрати на автотранспорт.

Безумовно, не кожний власник майна оплачує всі витрати, наведені в даному списку, але є і такі, які мають витрати, що виходять за межі цього переліку.

Необхідно відзначити, що витрати, які використовують під час оцінки, не є фактичними витратами, а становлять свого роду прогноз витрат наступного року, враховуючи припущення, що він виявиться типовим.

Деякі витрати сильно змінюються рік від року, інші ж – всього один раз за декілька років. Тому необхідно визначити, до якої частини звіту необхідно зарахувати останні. Так, наприклад, якщо типовий термін служби холодильної камери оцінюється 20 років, а вартість нового холодильника складає 12000 грн., то можна встановити щорічні резервні відрахування в 600 грн. для кожного холодильника (12000/20=600 грн.). Використання резервів потрібно ретельно пояснювати в звіті про оцінку, оскільки під терміном «резерв» мається на увазі, що гроші відкладають (резервують). Необхідно зазначити, що більшість власників нерухомості насправді не резервують ці гроші.

Інші (не включені) витрати. Деякі витрати, зокрема, податок на прибуток, а також низка інших не входять в операційний звіт. Це пояснюється тим, що вони або позначаються на ставці капіталізації (додавання їх як витрат або резервів означатиме подвійний облік), або їх не розглядають як витрати, безпосередньо пов’язані з експлуатацією нерухомості.

До них належать :

- відсотки за іпотечним кредитом;

- амортизація основного боргу за іпотечним кредитом;

- страхування іпотечних кредитів;

- амортизаційні нарахування;

- прибутковий податок;

- корпоративні податки;

- винагорода директорського корпусу;

- франшизні податки (податки на монопольні права і привілеї).