13.4 Правовий режим використання земель населених пунктів

Земельне законодавство, чинне раніше, передбачало як самостійну категорію міські землі, під якими розуміли землі міст і селищ міського типу. Землі міст і селищ складають окремі види земель населених пунктів, які мають загальні і особливі риси у своїх правових режимах.

Землі міст і селищ у своїй сукупності становлять незначну частину земельного фонду України (більш як 6,9 млн га або 11,4 %). Однак на території міст, селищ проживає більша частина населення України. Висока щільність населення, необхідність на порівняно невеликих земельних ділянках розмістити велику кількість житлових будинків, адміністративні, комунальні, промислові та інші будівлі і споруди, транспортні шляхи сполучень призводить до того, що відносини щодо використання земельної території міст набувають досить складного і своєрідного характеру. Все це визначає особливий правовий режим міських земель і виділяє їх в особливий вид земель населених пунктів.

Визнання населеного пункту містом супроводжується встановленням межі міста, яка є зовнішньою лінією міських земель і відокремлює їх від земель іншого призначення. Межі району, села, селища, міста, району у місті встановлюються і змінюються за проектами землеустрою, які розробляються відповідно до техніко-економічного обґрунтування їх розвитку, генеральних планів населених пунктів.

Відповідно до статті 19 Земельного кодексу України всі землі за цільовим призначенням поділяються на 9 категорій. Однією з цих категорій є землі житлової і громадської забудови.

До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування.

Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови.

Громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених Земельним кодексом України. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної форм власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об’єднанню власників.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються співвласниками.

Категорія земель житлової та громадської забудови, на відміну від інших категорій, включає окремі ділянки земель, які перебувають у віданні міських, селищних рад. Сюди відносять частину земель загального користування, сільськогосподарські й інші угіддя, не надані в користування підприємствам, організаціям і закладам.

Відокремлені масиви земель житлової та громадської забудови слід вважати одиницею кадастру населених пунктів.

В умовах реалізації сучасної моделі місцевого самоврядування велике значення має встановлення оптимальних взаємовідносин між міськими і сусідніми сільськими громадами, між містами і сільськими районами приміських територій.

Приміськими територіями вважають території адміністративно-територіальних одиниць (сіл, міст, районів), які органічно пов’язані економічними і соціальними інтересами з відповідними містами (насамперед великими) і складають з ними певну цілісну систему. Ці території складаються об’єктивно і залежать від розмірів міста, навколо якого вони об’єднуються, рівня його економічної, адміністративної, культурної, соціальної, екологічної і зовнішньо-політичної діяльності, географічного положення тощо.

Приміські території можуть охоплювати від кількох сіл навколо міста районного підпорядкування, до кількох районів – навколо великих міст.

Соціально-економічний, екологічний, адміністративний, культурний і зовнішньоекономічний розвиток приміських територій – це велика загальнодержавна проблема, яка вимагає свого політичного, фінансового і правового вирішення.

Правове регулювання статусу приміських територій тісно пов’язане із взаємовідносинами органів місцевого самоврядування як самих міст, так і адміністративно-територіальних одиниць цих територій.

Невід’ємним елементом взаємовідносин органів місцевого самоврядування міст і приміських територій повинна стати договірна практика. Договірний характер статусу приміських територій міг би бути певним доповненням до їх законодавчого статусу.

В основі договірної практики органів місцевого самоврядування міст і приміських територій повинні бути спільні інтереси місцевого самоврядування територіальних громад сіл, селищ і міст. Ці інтереси можуть стосуватись таких питань:

- створення умов для торгівлі, розвитку транспорту, зв’язку;

- залучення робочої сили;

- соціально-культурного співробітництва;

- інвестиційних проектів;

- створення об’єктів комунальної власності;

- координації діяльності тощо.

У діяльності органів місцевого самоврядування договори могли б мати певне значення і у відносинах з місцевими державними адміністраціями. Це стосується їх взаємовідносин з питань місцевих бюджетів, податків і зборів, проведення спільних заходів, зовнішньоекономічної діяльності, створення спільних органів консультативного характеру. Договірна практика могла б значно зменшити напруження у відносинах між органами місцевого самоврядування і місцевими державними адміністраціями.

Згідно з Законом України «Про місцеві ради та місцеве і регіональне самоврядування», однойменні адміністративно-територіальні одиниці, які мають спільний центр, можуть об’єднуватись в одну (за взаємною згодою відповідних рад та з урахуванням інтересів населення) шляхом місцевого референдуму. Органи місцевого самоврядування мають право надавати об’єкти комунальної власності у тимчасове або постійне користування, оренду, передавати їх підприємствам, організаціям і установам, окремим громадянам відповідно до законодавства про приватизацію об’єктів комунальної власності, а також перерозподіляти на договірній та конкурсній основі.

Приватизації земель повинно передувати зонування території населених пунктів за функціональним призначенням і характером їх використання.

Правові засади організації передачі земельних ділянок державної власності у комунальну власність визначає проект Закону України «Про розмежування земель державної і комунальної власності».

Передача земель державної власності у комунальну базується на таких принципах:

- безоплатність передачі;

- узгодженість інтересів держави і територіальних громад у володінні і розпорядженні земельними ділянками;

- забезпечення і підтримання екологічної безпеки;

- забезпечення умов захисту суверенітету і національної безпеки держави.

Особливого значення в умовах реформування земельних відносин набуває проведення інвентаризації земель населених пунктів, яка передбачає створення інформаційної бази ведення державного земельного кадастру, регулювання земельних відносин, раціонального використання й охорони земель, оподаткування.