18 Оцінка нерухомості

18.1 Сутність і значення ринку нерухомості

Ринок нерухомості – це певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов’язані з нею інтереси, встановлюються ціни й розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування.

Детальнішим буде визначення ринку нерухомості, як комплексу відносин, пов’язаних зі створенням нових та експлуатацією вже існуючих об’єктів нерухомості.

Основні процеси функціонування ринку нерухомості – це розвиток (створення), управління (експлуатація) й обіг прав на нерухомість.

Національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, істотно відмінних один від іншого асинхронністю розвитку, рівнем цін та ризиків, ефективністю інвестицій в нерухомість, станом законодавства, політичною та соціальною стабільністю та ін.

Ринок нерухомості, як будь-яка саморегулювальна система, характеризується попитом, пропозицією, ціною, інфраструктурою.

До основних функцій ринку нерухомості належать:

- подання інформації про ціни, попит і пропозицію;

- посередництво – встановлення зв’язків між споживачами, попитом і пропозицією;

- вільне формування цін на об’єкти нерухомості та захист прав власності;

- перерозподіл інвестицій в об’єкти нерухомості;

- забезпечення свободи підприємства;

- ефективність вирішення соціальних програм.

У структуру ринку нерухомості входять: об’єкти нерухомості, суб’єкти (нерухомості) та інфраструктура ринку нерухомості. Проектом Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно» визначається, що «нерухоме майно (нерухомість) – земельні ділянки та все, що розташоване на них і тісно пов’язане з ними, тобто об’єкти, переміщення яких без непропорційної шкоди їх призначенню неможливе, в т.ч будівлі, приміщення і квартири, розташовані в них, а також споруди, підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси. До нерухомого майна належать також повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти. Законом до нерухомого майна може бути віднесене й інше майно».

Загальна класифікація об’єктів нерухомості передбачає їх поділ на: будівлі і споруди, земельні ділянки, ліси і багаторічні насадження, ділянки надр, водні об’єкти, підприємства, майнові права та ін.

У свою чергу всі будівлі і приміщення за цільовим призначенням поділяються на:

- житлові – сільські будинки, котеджі, багатоквартирні будинки, інфраструктура житлового будинку та ін.;

- для комерційної діяльності – офіси, ресторани, магазини, склади, стоянки, заводські і енергетичні будівлі та споруди, гаражі для оренди, інші споруди;

- спеціальні (громадські) – школи, інститути та інші навчальні заклади, театри, будинки культури, лікарні, адміністративні, спортивні та інші споруди.

На ринку нерухомості діють різні фізичні і юридичні особи (суб’єкти ринку):

- продавці – власники об’єктів, в т. ч. іноземні (домогосподарства; підприємства всіх форм власності; фонди державного майна; органи, уповноважені місцевою владою);

- покупці-інвестори, що вкладають власні, позикові чи залучені кошти і забезпечують їх цільове використання (юридичні та фізичні особи, іноземні інвестори, інші країни);

- посередники – інфраструктури, які організовують функціонування

ринку відповідно до встановлених у державі норм. Це – агентства оцінювачів, підприємці і фірми-рієлтори, юридичні фірми, рекламні агентства, біржі нерухомості, страхові компанії, дилери, уповноважені особи, некомерційні організації, банки та інші особи, що обслуговують процеси на ринку нерухомості

Одне з основних місць на ринку нерухомості займають державні органи, що виконують функції регулювання, зокрема:

- законодавче встановлення правил і обмежень;

- облік і реєстрацію прав на комерційні об’єкти і угод з ними;

- розподіл державних будівель, споруд комерційного призначення і передачу їх у власність, оренду чи користування.

З погляду на підприємницьку й комерційну діяльність ринок нерухомості має свої переваги та недоліки (рис. 18.1).