8.2 Види діяльності та суб’єкти ринку нерухомості

Ринок нерухомості має складну, розгалужену структуру і диференціювати його можна за різними ознаками. Виходячи з такої єдності сутності нерухомості як товар на ринку нерухомості, сформувалися та активно діють три сектори:

- розвиток (створення) об’єктів нерухомості;

- управління (експлуатація) об’єктами нерухомості;

- обіг прав на раніше створену нерухомість.

Управління ринком нерухомості здійснюють відповідні державні органи реєстрації, професійні учасники ринку нерухомості, працюючі на комерційній основі.

Для засвоєння сутності процесів, що відбуваються на ринку нерухомості, та виявлення структурної визначеності кожного з секторів використаємо метод декомпозиції (табл. 18.1)

Таблиця 18.1 – Процеси функціонування ринку нерухомості

Основні	Складові	Базові
1	2	3
1 Розвиток (створення) об’єктів нерухомості	1.1 Організація системи розвитку об’єктів нерухомості	1.1.1 Удосконалення структури, функцій, нормативно-інструктивної бази державних та муніципальних органів, які займаються землекористуванням та будівництвом
		1.1.2 Удосконалення процедур взаємодії державних органів та комерційних структур
		1.1.3 Юридичний супровід операцій з розвитку об’єктів нерухомості
		1.1.4 Інформаційне забезпечення розвитку об’єктів нерухомості
		1.1.5 Навчання та підвищення кваліфікації персоналу
Продовження таблиці 18.1
1	2	3
	1.2 Розвиток територій	1.2.1 Землеустрій, контроль за використанням земель та їх охорона
		1.2.2 Екологічний та соціальний моніторинг
		1.2.3 Містобудування та його проектування
		1.2.4 Оцінка земельних ресурсів та інвестиційних проектів, фінансування розвитку територій
		1.2.5 Створення (розвиток) інженерно-транспортної інфраструктури території
		1.2.6 Оподаткування земельної ділянки
	1.3 Розвиток (створення) об’єкта нерухомості	1.3.1 Вибір оптимального варіанту розвитку об’єктів нерухомості
		1.3.2 Забезпечення оптимальної схеми фінансування проекту розвитку об’єкта нерухомості
		1.3.3 Отримання дозволів та погоджень

Продовження таблиці 18.1

1	2	3
		1.3.4 Залучення, фінансування та контроль за роботою підрядних організацій
		1.3.5 Страхування ризику будівництва
		1.3.6 Оподаткування будівництва
		1.3.7 Реєстрація об’єкта нерухомості
		1.3.8 Забезпечення реалізації створення об’єкта нерухомості шляхом продажу, здачі в оренду тощо
2. Управління (експлуатація) об’єкта нерухомості	2.1 Організація, експлуатація та управління об’єктами нерухомості	2.1.1 Створення юридичної та фізичної особи - керуючого об’єктом нерухомості
		2.1.2 Юридичний супровід управління об’єктом нерухомості
		2.1.3 Інформаційне забезпечення управління об’єктом нерухомості
		2.1.4 Навчання та підвищення кваліфікації персоналу
	2.2 Управління об’єктами нерухомості	2.2.1 Фінансовий аналіз та оцінка об’єктів нерухомості
		2.2.2 Фінансування експлуатації й модернізації об’єкта нерухомості

Продовження таблиці 18.1

1	2	3
		2.2.3 Технічна експлуатація об’єкта нерухомості
		2.2.4 Оподаткування об’єкта нерухомості
		2.2.5 Страхування об’єкта нерухомості
3.Обіг прав на об’єкти нерухомості	3.1 Організація системи обігу прав на об’єкти нерухомості	3.1.1 Створення системи іпотечного кредитування обігу нерухомості
		3.1.2 Створення і розвиток підприємницьких структур (рієлторських фірм)
		3.1.3 Юридичний супровід обігу нерухомості
		3.1.4 Інформаційне забезпечення обігу нерухомості, маркетингу, реклами
		3.1.5 Навчання та підвищення кваліфікації персоналу
	3.2 Передача прав (повноважень) на об’єкти нерухомості та реєстрація угод	3.2.1 Купівля-продаж, обмін, оренда, найм, застава, успадкування, укладання договору довічного утримання
		3.2.2 Виконання судових рішень, повернення за векселем
		3.2.3 Передача в оперативне управління та повне господарське ведення справи

Продовження таблиці 18.1

1	2	3
		3.2.4 Приватизація (реприватизація), націоналізація
	3.3 Фінансування обігу прав на об’єкти нерухомості	3.3.1 Оцінка вартості об’єкта нерухомості
		3.3.2 Одночасна оплата угоди, оплата протягом певного періоду
		3.3.3 Кредитування купівлі, іпотечне кредитування, цільове дотування й субсидування купівлі, накопичування засобів
		3.3.4 Страхування угоди
		3.3.5 Оподаткування угоди
4. Управління ринком нерухомості	4.1 Дослідження ринку нерухомості	4.1.1 Дослідження законодавчої та нормативної бази
		4.1.2 Дослідження економіки
		4.1.3 Дослідження методичної бази
		4.1.4 Дослідження інформаційного простору ринку нерухомості

Основні ознаки ринку розвитку (створення) об’єктів нерухомості в перехідний період: слабка вивченість, відсутність якісно відпрацьованих технологій ефективного та економічного будівництва і, отже, довгострокового попиту на будівельне обладнання, матеріали.

Сектор управління (експлуатації) об’єктів нерухомості відстежує міру впливу товарних характеристик об’єктів на їх прибутковість, формує запит сектора розвитку на створення найбільш прибуткових типів об’єктів нерухомості. За недостатнього розвитку сектора управління, як це має місце зараз на вітчизняному ринку нерухомості, запит сектора розвитку передається безпосередньо з сектора обігу.

Сектор обігу прав на нерухомість формує ринкову ціну її об’єктів.

Привабливість, обсяги та динаміка розвитку секторів залежать від пов’язаних з ними фінансових потоків, що поділяються на інвестиційні, товарні, іпотеку, прибутки і податки від операцій та експлуатації об’єктів нерухомості.

Ринок нерухомості можна класифікувати відповідно до встановлених ознак (рис.18.3).

Суб’єктна структура ринку зображена на рис. 18.4.

Учасниками стосунків на ринку нерухомості є:

- громадяни та юридичні особи України;

- територіальні громади – в особі відповідних органів місцевого самоврядування;

- держава – в особі відповідних органів виконавчої влади;

- спільні підприємства, засновані за участю іноземних і фізичних осіб;

- іноземні громадяни та особи без громадянства;

- іноземні юридичні особи;

- іноземні держави;

- інші суб’єкти, визначені законом.

На практиці часто ринок нерухомості поділяють за способом здійснення операцій на первинний та вторинний.

Під первинним ринком нерухомості прийнято розуміти сукупність операцій, що здійснюються із знову створеними, а також приватизованими об’єктами. Він забезпечує передачу об’єктів нерухомості в економічний обіг.

Під вторинним ринком нерухомості розуміють операції, які здійснюються з уже створеними об’єктами, що перебувають в експлуатації та пов’язані з перепродажем або іншими формами переходу об’єктів нерухомості від одного власника до іншого.

РИНОК НЕРУХОМОСТІ

За способом здійснення угод За триєдиною сутністю нерухомості За видами угод За ступенем готовності до експлуатації За формою власності За видом об’єктів нерухо-мості За напрямком економічної діяльності Розвиток (ство-рення) нерухо-мості Обіг прав на раніше створену нерухо-мість Управ-ління й експлу-атація нерухо-мості Ринок купівлі-продажу Ринок готелей Ринок вироб-ничих споруд Ринок цілісних майда-нових об’єктів Первин-ний ринок нерухо-мості Вторин-ний ринок нерухо-мості Ринок речових прав (довірче управ-ління) Ринок будівниц-тву, що підлягає рекон-струкції Ринок іпотеки Ринок незавер-шеного будівниц-тва Ринок оренди Ринки держав-не і муніци-пальних об’єктів нерухо-мості Ринок приват-них об’єктів нерухо-мості Ринок промис-лових і сільсько-госпо-дарських об’єктів Ринок суспіль-них і рекреа-ційних споруд Ринок нового будівниц-тва Ринок житла Ринок торгових примі-щень Земель-ний ринок Ринок буді-вель, споруд Ринок невироб-ничих примі-щень Ринок примі-щень За функціо-нальним призначе-нням

Рисунок 18.3 – Види ринків нерухомості

Рисунок 18.4 - Суб’єктна структура ринку нерухомості

Агенства нерухомості представляють фахівці, що виконують такі функції:

- консультантів по угодах з нерухомістю;

- брокерів-посередників, що представляють в угодах інтереси продавця або покупця.

Останнім часом агентства з нерухомості розширюють інтереси своєї діяльності на ринку і замість простого посередника стають провідними професійними учасниками ринку нерухомості, що пропонують цілий комплекс послуг. Частина найбільш вдалих і професійних агентств нерухомості стають рієлторами (рієлторськими фірмами).

Рієлтор – це особа, яка займається підприємницькою діяльністю на ринку нерухомості, здійснюючи різні угоди з нерухомим майном і правами на нього. Цю діяльність можуть здійснювати юридичні особи та індивідуальні підприємці. Рієлторські фірми продають не саму нерухомість (вона не є їх власністю), а свої послуги. Основне джерело доходів – отримання комісійних за послуги, що надаються продавцям або покупцям нерухомості.

Функції рієлторських фірм:

- посередництво, брокерські угоди на ринку нерухомості;

- угоди з переселенням осіб, які проживають в комунальних квартирах;

- послуги з кредитування під заставу житлової нерухомості;

- послуги з розтермінування купівлі нерухомості;

- пайова участь у будівництві житла;

- обміни з доплатою та ін.

Рієлторська діяльність підлягає обов’язковому ліцензуванню.

Ухваленню будь-якого рішення, пов’язаного з нерухомістю, передує процедура оцінки.

Оцінка – це обґрунтована думка незалежної сторони про ринкову вартість нерухомості.

Інститут оцінки нерухомості в Україні розвивається за такими напрямками:

1. Державні структури. У країнах з розвиненою економікою існує державна служба оцінки нерухомості, за допомогою якої визначають ринкову ціну нерухомості. В Україні обліком і визначенням вартості нерухомості (крім земель) займається бюро технічної інвентаризації (БТІ). Оцінка БТІ не відповідає ринковим цінам, оскільки не враховує рівень інфляції.

2. Громадські організації оцінювачів – фірми, що мають ліцензію на здійснення оцінної діяльності.

3. Банки – пасивні учасники ринку нерухомості. Основною діяльністю банків на ринку нерухомості є участь в інвестиційних і девелоперських проектах, іпотечне кредитування.

4. Інвестори.

Методи інвестування на ринку нерухомості за своєю формою можуть бути прямими і непрямими.

До прямих методів інвестування на ринку нерухомості належать купівля нерухомості на аукціонних і земельних торгах.

До непрямих методів інвестування на ринку нерухомості належать купівля цінних паперів компаній, що спеціалізуються на інвестиціях у нерухомість, а також цінних паперів і страхових фондів.

Інвестиції на сучасних ринках нерухомості здійснюють різні учасники, до яких входять великі будівельні компанії, промислові і комерційні компанії, органи державної влади і місцевого управління. Проте загальною тенденцією національних ринків країн з розвиненою економікою є безумовне переважання двох типів інвесторів – компаній нерухомості і фінансових інститутів.