11.3 Зонування земель населених пунктів

Згідно з Положення про порядок ведення державного земельного кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993 р. № 15, документація державного земельного кадастру ведеться з урахуванням функціонального зонування територій населених пунктів. При цьому облік земель за якістю проводиться за всіма категоріями земель і містить характеристику земель населених пунктів за інженерно-геологічними умовами, рівнем забезпеченості соціальною, інженерно-транспортною та природоохоронною інфраструктурою, об’єктами оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Даним Положенням передбачено,що економічна оцінка земель населених пунктів проводиться у розрізі зон економічної оцінки їх територій з урахуванням місцеположення ділянок відносно центрів громадського обслуговування, магістральних, інженерно-транспортних мереж, а також архітектурно-ландшафтного та історико-культурного значення територій, їх функціонального призначення.

Відповідно до ст. 180 Земельного кодексу України при зонуванні земель населених пунктів встановлюються вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон відповідно до місцевих правил забудови.

Таким чином, у складі містобудівного кадастру дані зонування території населених пунктів мають важливе значення.

Значна увага приділяється функціональному зонуванню території з виділенням житлової, промислової, комунально-складської зон, які поєднують у собі функціонування території і об’єктів інфраструктури, використання яких регламентується спеціальними Правилами або зонінгом міста. Зонінг передбачає встановлення умов, способів, норм і стандартів не для окремої земельної ділянки, а для всієї зони.

Зонінг міста деталізує концепцію генерального плану міста у напрямку раціонального використання всіх міських територій. При цьому визначаються обов’язкові і допустимі види використання землі в кожній зоні, всі види міського будівництва. Вимоги і правила, передбачені зонінгом, є обов’язковими для всіх суб’єктів власності на земельні ділянки, будинки і споруди, а також для проектно-пошукових будівельних організацій, всіх видів інженерних служб, міських управлінь і відділів, які займаються проектуванням, будівництвом і реконструкцією міських об’єктів.

Створення зонінгу в містах має на меті поступово замінити традиційні генплани у справі планування і забудови міст. Зонінг міста відрізняється від генплану тим, що останній визначає дуже конкретні і єдино можливі вимоги до територій та їх планування.

Зонінг, як система містобудівних правил, передбачає лише обмеження щодо освоєння території, господарювання на ній. Це стосується обмеження висоти, кількості поверхів і розмірів будинків, щільності забудови, розмірів дворів та інших відкритих просторів, розміщення та використання споруд і землі для різноманітних цілей. Таким чином, зонінг є гнучкішим документом, ніж генплан. Це дозволяє враховувати нові підходи до використання міських земель.

Матеріали функціонального зонінгу території міста спільно розробляються міським управлінням архітектури і містобудування та міським відділом земельних ресурсів. Вони подаються на розгляд і затвердження міській раді.

Відомості про функціональний зонінг території міста є базою для встановлення типів і певних функцій використання земель, для визначення показників і зональних чинників місцерозташування земельної ділянки, які враховуються при проведенні грошової оцінки земель та інших об’єктів нерухомості у складі містобудівного кадастру.

Правила зонування території повинні спиратися на такі засади, які забезпечували б функціональну, планувальну, соціально-економічну, естетичну сумісність всіх існуючих або перспективних видів її використання і забудови.

Стимулювання інвестицій, розширення свободи вибору використання землі та його зміни залежно від кон’юнктури ринку схиляє до максимального розширення видів використання території, що забезпечує власнику або користувачу земельної ділянки відповідні вигоди. Вимога забезпечення функціональної, економічної, архітектурно-планувальної та іншої сумісності різних видів користування обмежує допустиму кількість цих видів. При цьому можливі різні поєднання основного та додаткових видів використання і забудови території.

Остаточним критерієм віднесення території до зони певного типу є можливість встановлення системи однорідних планувальних характеристик для всіх або переважної більшості земельних ділянок на цій території, а також єдиних норм (стандартів) їх забудови.

Після того, як визначено придатність містобудівної документації для її використання при складанні Правил забудови, запропонований нею функціональний поділ території розглядається як початковий для зонування території. Поділ на зони, виходячи тільки з домінуючого виду використання та забудови тієї чи іншої частини території, відображається на попередньому ескізі карти зонування. На цьому етапі не беруться до уваги використання і забудова конкретних земельних ділянок. Їх відповідність загальним вимогам для зони розглядається лише на рівні показників якості земель.

Для вільних територій, які плануються під забудову, генеральним планом передбачаються орієнтовні межі, планувальна структура та характер забудови. Якщо в планувальних пропозиціях поділ вільної території не визначено достатньо чітко, постає необхідність більш детального планування. Доцільно розробити в прийнятому масштабі загальну схему планування району, де буде уточнено планувальну структуру і розташування транспортних комунікацій, місце червоних ліній, тип забудови, принципи соціального обслуговування та інженерного забезпечення. Залежно від місцевих умов можуть бути знайдені й інші шляхи подолання початкової невизначеності щодо зонування вільної території.

Після цього проводиться детальний аналіз особливостей використання та забудови території у кожній попередньо окресленій зоні (позоновому аналізі), тобто послідовно розглядається планувальна документація, проекти забудови і реконструкції розроблені для певних частин території або земельних ділянок, кадастрові матеріали, інша документація, що відображає сучасний і проектний стан рівня соціального, інженерного і транспортного забезпечення території.

При цьому не слід зосереджуватись на особливостях використання та забудови окремих земельних ділянок – інтерес становлять саме узагальнюючі характеристики території, що можуть бути використані як підстави для уточнення попереднього зонування, встановлення нових необхідних типів зон.

Позоновий аналіз фіксує принципи розміщення будинків різної поверховості на території, їх стан за ступенем зношення, наявність вільних просторів, незабудованих ділянок (потенційна можливість розбудови), щільність розселення, характер і ефективність розташування об’єктів та установ обслуговування, руху і зупинок транспорту та інші.

Потім оцінюються можливості розвитку кожної зони або її частини на предмет додаткового будівництва, реконструкції чи розрідження забудови з метою розширення кола допустимих видів використання, що зробить її більш привабливою для інвестора.

Водночас оцінюють чинники, що гальмують перспективний розвиток території, знижують її потенціал для вкладання інвестицій. Це, в першу чергу, планувальні обмеження, які перешкоджають певним видам використання і забудови. Крім того, гальмуючими чинниками можуть бути й незручний транспортний зв’язок, соціальна непрестижність, необхідність значних початкових капіталовкладень тощо.

Результати позонового аналізу використовуються для вдосконалення та уточнення попереднього зонування, що полягає в утворенні нових типів зон залежно від особливостей сучасного та перспективного використання і забудови територій, їх потенційної придатності до розвитку або реконструкції, інших чинників та в уточненні попередньо визначених меж.

На жаль, досі немає належної законодавчої та нормативної бази, яка б забезпечила повне розв’язання всіх актуальних питань, пов’язаних з використанням і забудовою територій. Особливий інтерес становить питання віднесення до певної зони територій, які підпадають під санітарно-захисні зони підприємств промисловості.

Уточненими межами зон на карті зонування території слід вважати:

- зовнішні адміністративні межі території, щодо якої здійснюється зонування (існуючі або запропоновані містобудівною документацією);

- червоні лінії вулиць і магістралей, які пролягають по краях запропонованої зони (згідно із затвердженими проектами детального планування, проектами забудови);

- осьові лінії вулиць і магістралей по краях зон;

- межі земельних ділянок, розміщених на краях зон;

- межі мікрорайонів, житлових кварталів у червоних лініях;

- межі відведення земель для потреб залізниці, продуктопроводів, теплотрас, ліній електропередач та інших об’єктів інженерної інфраструктури;

- офіційно встановлені межі об’єктів природно-заповідного фонду, курортної зони та ін.;

- природні рубежі (річки, струмки) тощо.

Таким чином, після того як на підставі містобудівної документації (попереднє зонування) та детальних досліджень (позоновий аналіз) зроблено висновки щодо доцільного територіального розподілу основних та допустимих видів використання і забудови, поділ на зони повинен бути уточнений саме на основі цього остаточного критерію.

При розробці Правил забудови території населених пунктів враховуються такі показники:

- площа земельної ділянки;

- фронтальний розмір земельної ділянки;

- відступи забудови;

- площа забудови;

- щільність забудови;

- гранична висота забудови.

Площа земельної ділянки (показник раціональної забудови для місцевих умов землекористування) встановлюється в межах, дозволених земельним законодавством, державними будівельними та іншими нормами для різних видів використання залежно від територіальних ресурсів, планувальних умов та ін. Правилами може встановлюватись як мінімальна, так і максимальна площа земельної ділянки. Площа земельної ділянки повинна відповідати потребам основного та усіх інших видів використання, дозволених для зони даного типу.

Фронтальний розмір земельної ділянки (протяжність вздовж вулиці) визначається залежно від площі ділянки, типів використання і забудови, дозволених для даної зони, планувальних умов, архітектурних чи інженерних (у промисловій зоні – технологічних) міркувань.

Відступи забудови встановлюються від фронтальної, бокових, задньої меж земельної ділянки, від червоних ліній (у зарубіжних документах вживають терміни «передній, задній, боковий двір», які утворюються внаслідок відступу забудови).

Залежно від типів використання (промислові, житлові будівлі тощо) та типів забудови (окремо розташовані, блоковані будинки) можуть застосовуватись ті чи інші види регламентації. Найпоширенішим у вітчизняній практиці є встановлення відступу від червоної лінії, завдяки чому утворюється «лінія забудови» або «фронт забудови». Такий відступ для певних ситуацій регламентовано державними нормами. Чинна нормативна база містить й інші підстави для визначення планувальних параметрів земельної ділянки (санітарні розриви від допоміжних будівель, гаражів тощо).

Площа забудови визначає характер використання території і може встановлюватись для різних зон у натуральних (м²) або відносних (відсотки) показниках. Встановлення цього стандарту для земельних ділянок певної зони має за мету зберегти частину території вільною від забудови з екологічних, архітектурних або функціональних міркувань.

Щільність забудови визначає інтенсивність використання території і виражається у кількості житлового фонду або квартир на одиницю площі земельної ділянки (території).

Різна щільність забудови може являтись впливовим чинником для поділу території на зони різного типу або,навпаки, може визначатись тими типами забудови, що обумовили зонування території.

Гранична висота забудови (у метрах, кількості поверхів) встановлюється для зони кожного типу, виходячи з економічних, архітектурно-композиційних, функціональних міркувань.

Регулювання цього показника (як правило, обмеження граничної висоти) має не тільки економічний характер. Адже від висоти забудови значно залежить загальний вигляд міста. Висота будівлі може бути предметом престижу, що матиме реальні наслідки для архітектури міського центру, спричинить суспільно невиправдані витрати.

Обмеження висоти в зоні садибної забудови, де поряд із житлом на території здійснюється певне коло господарських функцій, повинно запроваджуватись для забезпечення гарантованого режиму використання прибудинкової території, запобігання конфліктам між сусідами.

В історичних районах міста, де запропоновано регулювання висоти забудови для збереження традиційного містобудівного ландшафту та виключення шкідливого впливу новобудов на вигляд пам’яток архітектури, цей показник виступає як чинник додаткового поділу території на зони або враховується як планувальне обмеження.

Наведений перелік показників складає стандарт планування і забудови земельних ділянок у зоні кожного типу. Звичайно, застосування всіх показників у кожному конкретному випадку не є обов’язковим.