17.4. Налоги на недвижимость

Известное предложение Генри Джорджа о замене всех налогов еди­ным земельным налогом было попыткой ограничить налогообложе­ние чистой рентой.¹⁶ Однако земельной ренты недостаточно, чтобы удовлетворить потребности современного государства в налоговых поступлениях. Существует также проблема измерения, возникающая из того факта, что земля с равной вероятностью может как использо­ваться собственником, так и быть переданной в аренду другим. Если мне принадлежит участок земли, я строю на нем жилой дом и сдаю в аренду квартиры, отчасти получаемые мною арендные платежи бу­дут включать земельную ренту, но они будут включать и доход от усовершенствования собственности, а этот доход может вообще не содержать в себе экономической ренты. И если я владею домом (и живу в нем) на своей земле, я буду получать вмененную ренту, равную той ренте, которую я мог бы получать при сдаче земли в аренду. Однако будучи неденежной, вмененная рента, скорее всего, позволит уйти от налога. Другая проблема заключается в том, что многие землевладельцы не являются богатыми, даже если они полу­чают земельную ренту. Высокий налог на земельную ренту может разорить фермеров, наемных работников, пенсионеров и других, кто купил землю по цене, в которой была капитализирована ожидаемая рента. Предположим, фермер, используя заемные средства, покупает за 1000 долл. хорошие сельскохозяйственные угодья, приносящие ежегодно 100 долл. в виде рентных платежей, не учитывая налоги на собственность. Впоследствии вводится налог на собственность в раз­мере 90 долл. в год. Доход фермера теперь снижается до 10 долл. Если он продает землю, он возместит лишь небольшую часть уплачен­ной за нее суммы.

На практике налогами на недвижимость кроме земельной ренты облагаются многие другие доходы. В действительности усовершен­ствования земли обычно облагаются более высокими налогами, чем сама земля. Одним из результатов этого является создание искус­ственного стимула для землевладельцев к избежанию (или отсрочива­нию) усовершенствований земли. Еще важнее тот факт, что налог на усовершенствования земли является по сути акцизным. Рассмотрим строительство многоквартирного дома. Если налог на недвижимость пропорционален рентным поступлениям, собственник будет тракто­вать его так же, как производитель абстрактного продукта в нашем примере трактовал налог с продаж: как налог, сокращающий сред-

ется просто индивид, спрос которого на некоторый товар или услугу являет­ся положительной функцией потребления соответствующего продукта в прошлом. Например, вы можете иметь пристрастие к классической музыке. ¹⁶ Henry George. Progress and Poverty (1879).

650

Налогообложение

нюю выручку на одну и ту же долю при всех уровнях выпуска. Чтобы максимизировать выручку в таких обстоятельствах, он поднимет цену и сократит выпуск. Бремя налога, таким образом, будет разделено между покупателями — людьми, снимающими квартиры, и рантье — собственником недвижимости.

Налоги на недвижимость подрывают права собственности. Пред­положим, я являюсь фермером в местности, где все большее количе­ство земли отводится под строительство жилья. Моя земля стоит лишь 100 000 долл. как сельскохозяйственные угодья, но застройщик пред­лагает мне 200 000 долл. Я отказываюсь, потому что я сентименталь­но привязан к земле и не хочу менять место жительства; я не продам ее меньше чем за 250 000 долл. Какую цену должен присвоить земле налоговый оценщик? Если он оценивает ее по наиболее высокой цене, он может вынудить меня продать ее застройщику, так как дохода моей фермы может не хватить для выплаты налога, рассчитанного по способу использования земли, приносящему более высокий денеж­ный доход. С точки зрения оценщика, этот принудительный обмен выгоден, так как он увеличивает налогооблагаемую базу. Но земля более ценна для меня (при каком допущении?), чем для застройщи­ка. Налог на недвижимость оказывает в данном случае такое же влияние, как и право государства отчуждать частную собственность, при применении которого также систематически завышается ценность земли по сравнению с рыночной ценой (см. п. 3.6).

Но данный анализ неполон. Налог на недвижимость делает госу­дарство в сущности сособственником «моей» собственности. 200 000 долл., которые застройщик готов заплатить мне, являются для него ценностью земли, облагаемой налогом по ставке для жилья, а не сельско­хозяйственных угодий. Моя резервирующая цена 250 000 долл. осно­вывается на ставке налога, применяемой к фермам. Следует рассмат­ривать также ценность земли для государства при различных ставках налога, т. е. текущую ценность двух различных потоков ожидаемых налоговых поступлений. Предположим, при «сельскохозяйственной» ставке эта ценность составляет лишь 10 000 долл., тогда как при «жилищной» ставке — при наилучшем с точки зрения государства способе использования — она составит 60 000 долл. Тогда общая цен­ность собственности должна увеличиться, если меня вынудят продать землю застройщику. Видите ли вы аналогию с влиянием наличия стоков отработанной воды на продажу прав пользования водой, об­суждавшимся в п. 3.10 выше?

В только что приведенном примере существование предложения о покупке значительно упрощает проблему оценки недвижимости в целях налогообложения. Оцените следующее предложение о само­стоятельной оценке: собственник сам оценивает свою собственность для налогообложения недвижимости, но он обязан принимать любое предложение о покупке собственности по установленной им цене (см. п. 3.7, сноска 39).

Налогообложение корпоративного дохода

651