8.6. Оренда землі

Оренда землі в нашій державі як форма виробничих відносин на селі вперше юридично була закріплена Земельним кодексом України в 1992 р. Про­те відповідно до його норм найбільш важливі ланки орендних відносин регулю­валися державою, що було свідченням недостатнього рівня розвитку відносин власності взагалі та відсутності чіткого визначення понятті права власності на землю зокрема.

Не існувало належної персональної відповідальності за її стан і результати використання. З прийняттям низки нормативно-правових актів щодо подальшо­го вдосконалення земельних відносин створено необхідне середовище ДЛЯ впровадження орендних земельних відносин ринкового типу. Юридично такі відносини були закріплені Законом України «Про оренду землі» (жовтень 1998 р.) і знайшли подальше вдосконалення в Законі України «Про внесення змін до Закону України "Про оренду землі"» (жовтень 2003 р.).

Орендні земельні відносини розглядаються як один із важливих важелів по­ліпшення використання землі завдяки її концентрації в руках тих сільськогос­подарських товаровиробників, які спроможні раціонально використовувати цей основний засіб виробництва.

Оренда землі — це заснована на договорі передача її власником у тимчасове (строкове) володіння та користування іншим фізичним або юридичним особам за відповідну плату, яку називають орендною.

Об 'єктом оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад (комунальна власність), а також держави.

Зазначені власники земельних ділянок водночас є і орендодавцями. Скажімо, орендодавцями земель, що перебувають у власності територіальних громад, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради, а земель, що перебувають у державній власності, — районні і обласні державні адміністрації, Рада Міністрів АРК, Кабінет Міністрів України в межах їх повноважень. Орен­додавці мають право здавати землю в оренду на строк до 50 років. Конкретний термін оренди визначається за погодженням сторін.

Право на оренду землі мають громадяни і юридичні особи України та її ре­лігійні і громадські організації, іноземні держави, іноземні юридичні і фізичні особи, особи без громадянства.

Законом передбачено, що орендарями земельних ділянок сільськогосподар­ського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробницт­ва можуть бути лише ті юридичні особи, установчими документами яких пе­редбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають відповідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.

У ринковій економіці широко використовується право застави земельних ді­лянок та їх суборенда. Але при цьому повинні витримуватися певні юридичні норми такого використання. Так, земельна ділянка, що обтяжена заставою, мо­же бути передана в оренду лише в разі згоди заставодержателя.

Що ж стосується суборенди земельних ділянок, то згідно з Законом України «Про оренду землі» вона може мати місце тоді, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця без зміни цільового призначення земельних ділянок. Договір суборенди не повинен суперечити договору оренди, а отже, строк суборенди не може бути більшим за строк оренди. У разі припи­нення дії договору оренди припиняється і договір суборенди.

Орендні відносини між орендодавцями земельних ділянок і орендарями ре­гулюються договором оренди, який укладається у письмовій формі. Не­від'ємною складовою його є план (схема) земельної ділянки.

Істотними умовами договору оренди земельних ділянок є об’єкт оренди, мі­сце розташування та розмір земельної ділянки; термін договору оренди; оренд­на плата із зазначенням її розміру, індексації, форми платежу, строків, порядок перегляду і відповідальність за несплату; цільове призначення та умови викори­стання і збереження якості землі; умови і строк передачі земельної ділянки оре­ндарю; умови і строки повернення земельної ділянки орендодавцю; існуючі об­меження й обтяження щодо її використання; сторона, що несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини; від­повідальність сторін.

Важливо знати, що відсутність у договорі оренди хоча б однієї з істотних умов є підставою для відмови у його державній реєстрації, без якої договір не набуває чинності. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достро­ково розірваний за рішенням суду в разі невиконання умов договору.

З огляду на істотні умови договору оренди стає очевидним, що орендні зе­мельні відносини мають різнобічний і складний характер, оскільки враховують багато виробничих, соціальних і навіть особистісних факторів. Скажімо, при укладанні орендної угоди досить складним для вирішення є питання визначення терміну оренди. Орендарі зацікавлені у довготривалому терміні оренди, тоді як орендодавці, будучи не впевненими у дотриманні орендарями умов оренди, орі­єнтуються на менш тривалий термін.

Все ж слід наголосити на такій важливій обставині: з розвитком масштабних орендних відносин з 2001 р. спостерігається тенденція до збільшення кількості договорів оренди з більшим терміном їх дії. Якщо у 2001 р. було укладено до­говорів оренди зі строком їх дії на 1 — 3 роки 45,7 %, то у 2011 р. — лише 8,5 %, строком на 4 — 5 років — відповідно 41,2 і 46,2 %, 6 — 10 років — 11,3 і 33,9 % і на більше 10 років — 1,8 і 11,4 %.

Причому, як зазначалося, договори оренди обов’язково повинні укладатися в письмовій формі. Наприклад, в інших країнах, зокрема у США, договір оренди може бути укладений навіть усно, без юридичного оформлення, причому в біль­шості випадків строком на один рік, що дає змогу орендодавцям і орендарям зна­чно розширити можливості вибору партнерів, знайти для себе більш вигідні варі­анти. Проте в деяких країнах передбачені мінімальні строки оренди, наприклад, в Ірландії — 3 роки, Греції — 4, Нідерландах — 6, Болгарії і Франції — 9 років.

Орендар повинен чітко усвідомлювати власну відповідальність. Ефективною оренда землі може бути тільки тоді, коли орендар має достатню кількість мате­ріальних ресурсів і робочої сили, щоб забезпечити конкурентоспроможність своєї продукції. Іншими словами, оренда повинна бути прибутковою й економі­чно вигідною як для орендодавця, так і для орендаря.

Одним із найпринциповіших питань орендних відносин є визначення оренд­ної плати. Її рівень залежить від ряду факторів: якості (родючості) земельної ді­лянки, її місцеположення, цін на сільськогосподарську продукцію, що виробля­ється на орендованій землі, попиту на цей ресурс і пропонування його у відповідному географічному регіоні.

Орендна плата за земельну ділянку — це платіж, який орендар сплачує орендодавцеві за володіння і користування земельною ділянкою.

Р озмір, форма і строки внесення орендної плати за земельні ділянки приват­ної власності встановлюються за згодою сторін. Тимчасом перегляд орендної плати за земельні ділянки державної власності має здійснюватися один раз на три роки.

Рис. 8.1. Орендні земельні відносини

Орендна плата може встановлюватися в різних формах: грошовій, натураль­ній (за визначеною кількістю чи часткою врожаю, що отримується з орендова­ної землі); відробітковій (надання різних послуг орендодавцю) і змішаній, в якій можуть бути поєднанні у певних співвідношеннях зазначені раніше форми орендної плати.

Станом на 2011 р. орендна плата у грошовій формі була передбачена лише в 27,6 % договорів, у натуральній формі (продукцією) — 68,7 %, у відробітковій формі — в 3,4 % договорів. При цьому склалася позитивна тенденція до збіль­шення частіш договорів з грошовою формою орендної плати і відповідно змен­шенням частки договорів з натуральною і відробітковою формами орендної плати. Наприклад, у 2001 р. частка договорів з грошовою орендною платою становила лише 13,9 %, тоді як з натуральною оплатою — 77,4 %, а відробітко­вою — 8,7 %.

Суть грошової орендної плати полягає в тому, що орендар виплачує орендо­давцю наперед певну суму грошей за користування землею та іншим нерухо­мим майном. Така форма орендної плати для обох учасників орендних відносин має як недоліки, так і переваги.

Орендарю вигідно виплачувати фіксовану орендну плату грошима, оскільки за цієї умови він самостійно приймає управлінські рішення щодо виробництва, а весь додатковий прибуток від зростання продуктивності землі і цін на проду­кцію залишається в його розпорядженні. Однак орендар бере на себе і додатко­вий ризик від зниження цін на сільськогосподарську продукцію, а також змен­шення обсягу її виробництва в неурожайні роки. Ця форма орендної плати для орендаря є одним із видів постійних витрат, які потрібно покрити незалежно від того, який одержано виторг від реалізації продукції.

Фіксована орендна плата вигідна тим орендодавцям, які не мають досвіду роботи в сільському господарстві, або не бажають брати на себе часткові управлінські функції щодо ведення сільськогосподарського виробництва, а та­кож наражатися на ризик від можливого зниження доходів. Зрозуміло, що вони програють тоді, коли орендар веде виробництво високоефективно і коли поліп­шується кон’юнктура на ринку сільськогосподарських товарів.

Розмір фіксованої грошової орендної плати можна визначити різними спосо­бами, найпростіший з яких — помножити середню для даного району норму доходу від землі (у відсотках) на її ринкову вартість.

У нашій державі згідно з Указом Президента України «Про невідкладні за­ходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» (грудень 1999 р.) була встановлена мінімальна орендна плата в розмірі не менше 1 % грошової оцінки орендованої земельної частки (паю), визначеної за офіційною методикою. У наступні роки відповідними рішеннями державних органів міні­мальна орендна плата підвищувалася і в 2012 р. її величину встановлену на рів­ні 3 % від нормативної грошової оцінки землі.

Фактична орендна плата може бути більшою за мінімально встановлену і може виплачуватися в будь-якій формі за згодою сторін¹.

У зв'язку з певними позитивними зрушеннями в розвитку сільського госпо­дарства наприкінці 2000-х років посилилася конкуренція на ринку оренди землі, що зумовило, з одного боку, зростання орендної плати в ряді регіонів порівняно з мінімальним її рівнем, а з другого — створило економічні умови для застосуван­ня іпотеки сільськогосподарських земель на базі використання права їх оренди. Це відкрило шлях до іпотечного кредитування сільськогосподарських товаро­виробників і нарощування ними інвестиційних ресурсів.

Слід наголосити, що вітчизняним законодавством накладаються і певні об­меження на величину орендної плати. Зокрема, Податковим кодексом України передбачено, що річна сума орендної плати не може бути меншою для земель сільськогосподарського призначення від розміру земельного податку, а для ін­ших категорій земель — трикратного розміру земельного податку.

Водночас орендна плата не може перевищувати 12 % від нормативної гро­шової оцінки землі, за винятком випадків визначення орендаря на конкурсних засадах. Податковим кодексом також передбачено, що плата за суборенду земель­них ділянок не може перевищувати орендної плати.

Фіксовану орендну плату можна визначити також виходячи із витрат влас­ника землі, основний елемент яких також базується на ринковій вартості землі і сподіваній нормі прибутку (відсоток на вкладений капітал).

Якщо, скажімо, вкладений фермером капітал на 1 га становить 4 тис. дол. за відсоткової ставки 6 %, то витрати фермера по цій статті становитимуть 240 дол. До них слід додати (у розрахунку на 1 га) витрати на амортизаційні відрахуван­ня з меліоративних споруд, огорож, витрати на ремонт, податок на нерухомість, страхування.

У такий спосіб обчислюють усю суму витрат власника землі. Це буде тією фіксованою грошовою орендною платою, яку виплачуватиме орендар за 1 га землі. Зрозуміло, що ця орендна ставка коливатиметься залежно від попиту і пропонування землі для оренди в даному регіоні. Якщо є надлишок пропону­вання й обмежена кількість бажаючих брати землю в оренду, то грошова орен­дна плата буде нижчою за розраховану, і навпаки.

Є також інші способи визначення фіксованої грошової орендно'] плати, скажімо, виходячи із грошової оцінки тієї сільськогосподарської продукції, яку одержав би власник землі за умови, що він здав би її в оренду за частку врожаю.

Різновидом такої форми орендної плати є гнучка іропюва орендна плата Г, розмір якої визначається за формулою

Г=Ф*І_ц*І_у,

де Ф - фіксована грошова орендна плата; І_ц - індекс ціни на продукцію, що вирощується на орендованій землі, визначається діленням фактичної ринкової ціни у поточному році на базову ціну, що розраховується як середня величина за останні роки на місцевому елеваторі (риику); І_у — індекс урожайності, що визначається діленням фактичної врожайності на базову, розраховану як серед­ня за останні роки.

За взаємної згоди орендодавця й орендаря в основу розрахунку можна по­класти лише один з наведених індексів. Але за будь-якого варіанта рівень базо­вих цін і базової врожайності взаємно погоджується учасниками орендних від­носин.

Домовленість досягається швидко, якщо сторони переконались в обопільній психологічній сумісності, порядності, чесності, готовності йти на зустріч один одному у визначенні справедливих для обох сторін умов оренди. Перевага гну­чкої грошової орендної плати для орендаря полягає в тому, що вона дає змогу розділити можливий ризик між орендодавцем і орендарем.

У зарубіжній практиці за орендної плати часткою одержаного врожаю зем­левласник бере конкретну участь в управлінні виробництвом у виборі культур для посіву, встановленні співвідношення їх площ, визначенні кількості внесен­ня добрив і отрутохімікатів тощо. Водночас землевласник відшкодовує частину змінних витрат, що безпосередньо позначаються на збільшенні врожайності сільськогосподарських культур (насіння, добрива, хімікати).

Ці витрати розподіляються між землевласником і орендарем у тій самій про­порції, що й одержана продукція. У свою чергу співвідношення між часткою продукції, що передається власнику землі у вигляді орендної плати, і тією, що залишається у власності орендаря, встановлюється відповідно до співвідношен­ня витрачених ними ресурсів.

Найбільш імовірні витрати, які несе землевласник, — це податок на землю, капіталовкладення в землю (амортизація і ремонт меліоративних систем, ого­рож), капітальні будівлі. Якщо ці витрати співвідносяться із витратами оренда­ря на паливо і ремонт, найману робочу силу, машини й обладнання, оплату вла­сної праці, виплату відсотків на поточні витрати, скажімо, як ЗО : 70, то це означає, що землевласник може претендувати на 30 % врожаю, а орендар — на 70 %. У тій самій пропорції між ними будуть розподілені витрати на насіння, мінеральні добрива, отрутохімікати.

Це співвідношення є вихідним для початку переговорів про рівень орендної землевласник плати. Остаточне рішення залежатиме від позиції учасників орен­дних відносин на ринку оренди землі в даній місцевості з обов'язковим ураху-

ванням якості цієї землі. Зрозуміло, що за інших однакових умов орендна плата часткою врожаю буде вищою при здачі в оренду кращих земель. Ця частка збі­льшується також при зростанні попиту на оренду, і навпаки.

У багатьох країнах світу частка орендованих сільськогосподарських земель у загальній їх площі є високою і становить 50 % і більше, наприклад, у Канаді — 50, Німеччині — 62, Франції — 63 %. У ряді країн їх частка хоч і є меншою, але достатньо значною, щоб стверджувати про велику роль оренди землі в раціона­льній організації землекористування. Скажімо, у Фінляндії та Австрії частка орендованих земель становить 22 %, Данії — 23, Греції — 26, Іспанії — 28, Ні­дерландах і Португалії — по 30, Великобританії — 36, США — 39, Швеції — 45 %•