8.7. Поняття ринку землі

У ринковій економіці асі фактори виробництва: земля, праця і капітал - повинні функціонувати як товар. В іншому разі, коли той чи інший ресурс, у даному випадку земля, виключаються з повноцінного товарного обігу, це при­зводить до звуження дії законів товарного виробництва й унеможливлює досяг­нення повного ефекту від створення нових форм господарювання на селі рин­кового типу.

У нашій країні на законодавчому рівні в основному вирішена проблема створення ринку засобів виробництва, робочої сили, цінних паперів, фінансових ресурсів, інформації, технологій тощо. З прийняттям чинного земельного коде­ксу закладено правове підгрунтя і для створення ринку землі. Його становлення

цс складний процес, зумовлений насамперед політичним чинником.

Нерідко існує; не цілком правильне розуміння суті ринку землі, яку часто трактують надто звужено, зводячи її лише до купівлі-продажу. Але це помилко­ве тлумачення ринку землі. Навіть у країнах з високоорганізованими ринковими відносинами купівля-продаж сільськогосподарських земель носить обмежений характер і становить, за даними ряду дослідників, лише 0,5—1 % їх загальної площі.

Ринок землі — це набагато ширше поняття, в основу якого покладено юри­дичне визнання землі капіталом і можливість здійснення фізичними і юридич­ними особами загальновизнаних у світі земельних операцій.

Отже, ринок землі можна визначити як сукупність юридично-правових і економічних відносин, що виникають між суб’єктами такого ринку в процесі ринкового обігу прав власності на земельні ділянки, у результаті якого відбува­ються в умовах конкуренції зміна їх власника або землекористувача.

Ринок землі охоплює лише такі ринкові операції, за яких зміна власника або землекористувача відбувається на засадах конкуренції між власниками і набу­вачами прав. До таких операцій можна віднести купівлю-продаж земельних ді­лянок, міну, внесення земельних ділянок до статутних капіталів, оренду та іпо-

теку землі. До операцій неринкового обороту прав власників на землю є підста­ви віднести дарування, спадкування, викуп для суспільних потреб.

З наведеного визначення ринку землі випливає, що найважливішою умо­вою становлення повноцінного ринку землі є утвердження приватної власнос­ті на землю, яке дає право володіти, користуватися і розпоряджатися нею. Водночас мають бути створені умови для практичної реалізації цього права.

Скажімо, власник земельної ділянки повинен мати можливість вільно у ме­жах чинного законодавства використовувати право розпорядження землею шляхом її продажу, міни, передачі в заставу і до складеного капіталу та в орен­ду, здійснювати неринкові операції — дарування і спадкування .

Має також бути економічна мотивація виходу на земельний ринок продавців земельних ділянок і їх покупців. При цьому покупці повинні мати відповідну платоспроможність і можливість одержувати прийнятний для них дохід від під­приємницької діяльності в сфері сільськогосподарського виробництва. Це у свою чергу вимагає створення сприятливого економічного середовища та ін­фраструктури земельного ринку.

Реалізація права власності на землю дає змогу здійснювати пошук більш ^^ ефективного господаря через купівлю-продаж землі та її оренду, залучати дода- ^^^ ткові кредитні ресурси через заставу землі й одержувати додаткові інвестиції Ъ завдяки так званому зв 'язаному продажу земельних ділянок.

Світовий досвід, насамперед Великобританії, переконує, що продаж сільсь­когосподарських земель нерідко відбувається саме таким способом, коли про- НіИ дана фермером земельна ділянка береться у довгострокову оренду (не менше ніж на 25 років) і водночас він інвестує у розвиток фермерського господарства НЩ обумовлену договором оренди частку виручених від продажу коштів. Ціна на землю при цьому дещо знижується (на 10 — 15 %), але в обмін на це фермер ді­стає надійне фінансове джерело здійснення капіталовкладень у сільськогоспо- щ дарське виробництво.

Чинним Земельним кодексом реалізована вимога ст. 14 Конституції України про гарантії права приватної власності на землю для всіх суб'єктів господарювання та положення про їх рівність перед законом. З метою еволюційного розвитку ринку землі в нашій державі, набуття селянами, які одержали земельні ділянки у приват­ну власність, відчуття справжнього власника вказаним Законом накладений, як уже зазначалося, трирічний мораторій на право купівлі-продажу землі.

Зазначений мораторій неодноразово продовжувався вищим законодавчим органом України⁶. Останній термін його дії — січень 2013 р. Проте 20 листопа­да 2012 р. Верховною Радою України мораторій продовжено до 1 січня 2016 р. Зрозуміло, що закон про ринок землі може бути прийнятий після закінчення те­рміну дії мораторію або за його дострокової відміни.

Все ж у вересні 2011 р. було розроблено проект такого закону, який пройшов перше читання. Однак з продовженням мораторію Верховна Рада не буде роз-

глядати даний проект, тим більше, що під час його обговорення набула поши­рення думка щодо доцільності прийняття окремого закону про обіг земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Однак варто наголосити на тих положеннях закону, на які має бути звернута увага в майбутньому при його розробленні з огляду на низку критичних заува­жень, що були висловлені в наукових і громадських колах при обговоренні про­екту даного закону.

Зазначимо, що для нормального функціонування ринку землі важливо при­йняти інші закони, про що вже йшлося у параграфі 8.4, а також розробити нову методику нормативної грошової оцінки землі, запровадити чіткий механізм економічної відповідальності за погіршення стану земельних ділянок.

Введене чинним Земельним кодексом тимчасове обмеження щодо розміру земельної ділянки для сільськогосподарського використання, яка може бути у приватній власності, розцінюється неоднозначно. З одного боку, це обмежує рух землі до більш ефективного власника, а з другого — через нерозвинутість інфраструктури ринку, низьк

платоспроможність багатьох селян, які можуть ефективно працювати на землі, але не в змозі тепер її купити, існує загроза ску- півлі землі людьми, які мають грошовий капітал (а це не селяни), але самостій­но працювати на землі не будуть.

Тому майбутнім законом про ринок чи обіг сільськогосподарських земель мають бути передбачені обмеження і заборони, які б не допускали спекулятив­них операцій на ринку землі, перехід її у власність особам, що не займаються сільськогосподарським виробництвом, надмірну концентрацію земель сільсько­господарського призначення в одних руках, але водночас стимулювали б при­дбання таких земель особами, які на них працюють.

В ньому має бути визначено низку інших важливих норм і правил, спрямо­ваних на забезпечення раціонального функціонування ринку землі в інтересах громадян і держави Україна.

Принциповим питанням ринку землі є визначення кола суб’єктів і об’єктів ринку землі. Проектом згаданого закону¹ було передбачено, що суб’єктами ри­нку сільськогосподарських земель, які можуть набувати їх у власність, є грома­дяни України, фермерські господарства і держава в особі центрального органу влади з питань земельних ресурсів чи територіальні громади в особі відповід­них органів місцевого самоврядування.

Питання суб’єктів ринку землі залишаються дискусійними, і в остаточному варіанті закону їх перелік може набути певних змін (сказане не стосується іно­земних осіб). Викликано це тим, що після опублікування проекту закону, згідно з яким фермерські господарства набуватимуть права купівлі землі у приватну власність, їх кількість (нерідко фіктивна) стала зростати швидкими темпами, хоча раніше склалася тенденція до зменшення кількості цієї форми господарю­вання. Тому можна очікувати, що з переліку суб’єктів ринку фермерські госпо­дарства можуть бути виключені або ж таке право залишиться лише за тими фе­рмерськими господарствами, які існували до оприлюднення проекту закону.

Окремі економісти висгупаюгь проти участі держави як суб'єкта ринку -^и- лі. а отже, і проти створення Державного земельного банку, і такою /г/мкou, погодишся важко. На етапі введення повноцінного ринку землі держава поли нна бути повноправним учасником земельних трансакцій, виконувати функцію дієвого регулятора обігу прав власності на сільськогосподарські ділянки. Сіаме через згаданий банк держава, крім функцій управління землями державцем вла­сності, спроможна буде шляхом консолідації, купівлі-продажу, мі ни, здачі я оренду земельних ділянок, а також здешевлення кредитування малого і серед­нього бізнесу (8 — 9 % річних) під заставу землі чи права оренди на неї' справ­ляти регулюючий вплив на ринок землі, зокрема, на її попит і пропонування

У 2012 р. урядом прийнято і профінансовано рішення про створення Держа­вного земельного банку. Це важливий практичний крок до введення повноцін­ного ринку землі в нашій країні.

Отже, іноземні особи — фізичні та юридичні — не мають права набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Не матимуть права їх ку­пувати й юридичні особи України (крім, можливо, фермерських господарстві оскільки через них легко знайти способи (схеми) перепродажу земель інозем­ним громадянам.

Майбутнім законом мають бути чітко визначені об'єкти ринку землі. Скажімо, ними можуть бути земельні ділянки державної або комунальної власності; земельні ділянки відповідного цільового призначення, що перебувають у власності грома­дян та юридичних осіб, або частки у праві спільної власності на земельні ділянки: земельні частки (паї); право оренди земельної ділянки на встановлений строк орен­ди або право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудо­ви (суперфіцій); частки у праві спільної власності на землю.

Отже, коло об'єктів ринку землі може бути досить широке. Важливо, щоб сюди ж входило і право оренди земельної ділянки. Це відкриватиме шлях жт подальшого розвитку орендних відносин і до залучення в аграрне виробництво додаткових фінансових ресурсів.

Законом має бути передбачено обмеження щодо граничних площ земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сідьськогес⁴- подарського виробництва. Скажімо, згаданим проектом закону визначено, да ⁴ приватній власності однієї особи гранично максимальна площа для зазначених цілей не може перевищувати 2100 та.

Проте в межах природно-сільськогосподарських зон загальна площа земельннх ділянок у приватній власності однієї особи для ведення товарного сиьськогосподарського виробництва диференціювалась і мала становити для Полісся – 1500 га. Лісостепу - 1750 га. Степу, Степу посушливого і Сухого етапу 2100 га, Карпатської гірської області 900 га, Кримської гірської області – 1100 га. Однак максимальна площа може бути збільшена у разі успадкування земельних ділянок.

Обговорення проекту даного закону в наукових колах і громадськістю за­свідчило про існування істотної поляризації думок щодо розміру граничних площ земельних ділянок сільськогосподарського призначення у приватній власності однієї особи. Тому слід очікувати, що в майбутньому законі гранич­на межа приватного землекористування набуде суттєвих змін.

Важливою нормою майбутнього закону, що ставитиме заслін від надмірної концентрації сільськогосподарських земель, має стати те, що гранична макси­мальна площа земельних ділянок для ведення сільськогосподарського виробни­цтва визначається з урахуванням пов'язаних осіб та осіб, пов'язаних з нею від­носинами контролю І

Такий заслін ставитиме і положення про те, що банківські та інші кредитні установи зобов'язані відчужувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення, право власності на які перейшло до них у рахунок погашених до­говірних зобов'язань, шляхом їх продажу органам державної влади чи органам місцевого самоврядування або через проведення аукціону.

Майбутнім законом недоцільно передбачувати переважне право на при­дбання (купівлю) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що перебуває у власності громадян та юридичних осіб або прав на неї. Скажімо, проектом закону передбачалось, що таке право мали держава в особі централь­ного органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів — щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів; органи місцевого само­врядування — щодо земельних ділянок, розташованих у межах населених пунк­тів; орендар чи користувач чужою земельною ділянкою для сільськогосподар­ських потреб; власники суміжних земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

При цьому особа, що бажала продати свою земельну ділянку, була зо­бов'язана письмово повідомити про це суб'єктів переважного права, а також дати оголошення у місцевій пресі, вказавши ціну продажу та інші умови відчу­ження. Суб'єкти переважного права придбання земельних ділянок повинні були протягом місяця письмово повідомити власника про своє рішення. Якщо від них надійшла відмова, то продавець мав право відчужити земельну ділянку за оголошеною в повідомленні ціною іншій особі.

У разі продажу земельної ділянки на земельних торгах особа, що мала право переважної купівлі, могла скористатися цим правом шляхом погодження на ці­ну, на яку погодились інші учасники торгів.

Ці положення згаданого законопроекту звужують права власника земельної ділянки щодо умов її продажу. Це стосується переважного права, що накладає обмеження на розпорядження землею. Крім того, власник зобов'язаний прода­вати земельну ділянку лише за наперед оголошеною ціною, отже, у такому разі цінова конкуренція за її придбання стає неможливою, унаслідок чого є висока вірогідність понесення власником економічних втрат.

З уведенням ринку землі з усіма його складниками надто важливо не допус­тити спекулятивних операцій у процесі купівлі-продажу земельних ділянок, на­самперед сільськогосподарського призначення, що може призвести до зростан­ня вартості аграрної продукції та стрибку інфляції. Тут мається на увазі купівля земельної ділянки фізичною або юридичною особою з метою її перепродажу в короткий термін за вищою ціною.

Щоб запобігти цьому, майбутнім законом слід передбачити внесення змін до Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» (1993 р.), якими встановити високі ставки мита на дохід від такого перепродажу, здійснювано­го протягом п'яти років з дня укладання договору відчуження, за яким ця ді­лянка перейшла у власність відчужувача. Зокрема, за відчуження за перший рік така ставка може становити 100 % нормативної грошової оцінки земель­ної ділянки; на другий рік — 90, на третій — 80, на четвертий — 70 і на п'ятий — 60 %.

В остаточному варіанті закону можливі зміни в ставках мита, але головне — зберегти дієвість принципу оподаткування доходів від перепродажу землі, щоб обмежити спекулятивні прибутки. Зарубіжний досвід переконує в необхідності такого заходу, який водночас і мінімізуватиме спекулятивне перетримування сільськогосподарських угідь у стані неефективного використання.

Із прийняттям закону України про ринок (обіг) земель сільськогосподарсько­го призначення стане можливою купівля-продаж земельних ділянок для товар­ного сільськогосподарського виробництва. У зв'язку з цим особливої актуаль­ності набуває проблема цін і ціноутворення на даний ресурс. Для її висвітлення важливо чітко з'ясувати сутність категорії ренти.

В економічній теорії під терміном «іекономічна рента» прийнято вважати ціну, яка сплачується за використання землі або інших природних ресурсів, що кількісно обмежені. Отже, коли йдеться про плату за використання землі, то в цьому випадку оперують термінами «земельна рента», рідше — «ціна земельної ренти». Д. Рікардо під земельною рентою розумів ту частину продукту землі, яка сплачується землевласнику за користування початковими і непорушними властивостями грунту⁷.

Важливо знати, що земельна рента це ще не ціна землі (земельної ділянки).

Ціна землі — це капіталізована земельна рента.

Земельна рента існує тому, що земля не просто кількісно обмежена, а обме­жена абсолютно, тобто так, що суспільство не може ані в короткостроковому, ані у довгостроковому періодах запропонувати землі (земельних ділянок) біль­ше, ніж її існує взагалі. Саме з цієї причини в макроекономічному аспекті земля має абсолютно нееластичне пропонування. Це означає, що в часі пропонування землі не може бути збільшене, воно залишається сталим або ж зменшується. Змінюється лише попит на землю, тому зростає або знижується земельна рента, отже, і ціна землі² (рис. 8.2).

Рис. 8.2. Попит і пропонування на землю та величина земельної ренти

Крива SS на рис. 8.2 відображає абсолютно нееластичне пропонування землі. Адже її як природного тіла не може бути більше в господарському обороті, ніж є в дійсності. Саме вказана особливість пропонування землі породжує відмін­ність рентних платежів від інших джерел доходу — заробітної плати, відсотка і прибутку.

За повної нееластичності пропонування попит на землю на макрорівні є, по суті, єдиним фактором, що визначає величину земельної ренти. Якщо попит зростає з В₂ до £>ь тоді земельна рента також зростає з до Р\. Зменшення по­питу на землю до £>з зумовлює й зниження величини земельної ренти до Р₃, а отже, і ціни землі.

Земля є особливим товаром і не лише через реальну відсутність її замінників, повну нееластичність пропонування, а й тому, що така нееластичність поро­джує так звану пасивність земельної ренти, зростання чи зниження якої не справляє жодного впливу на кількість пропонування землі, тоді як зміна ціни на звичайні товари або стимулює збільшення пропонування, якщо відбувається ЇЇ підвищення, або мотивує товаровиробників зменшити пропонування за умови зниження ціни.

На мікрорівні в межах окремих територіальних регіонів описане правило не завжди витримується. Адже цілком вірогідно, що в певному регіоні може з'явитися відносно багато землевласників, які забажали продати свої земельні ділянки, тоді як бажаючих купити їх в цьому регіоні — значно менше. В тако­му разі перевищення пропонування над попитом призведе до зниження ціни на землю.

Може скластися і зворотна ситуація. Тоді, за законами ринку, ціна на цей ресурс знижуватиметься. Отже, на мікрорівні за описаних обставин земля стає до певної міри звичайним товаром і це потрібно враховувати суб'єктам ринку землі.

Описані теоретичні підходи до формування ціни земельних ділянок вимага­ють конкретизації в прикладному аспекті з тим, щоб мати чітке уявлення про методичні підходи до визначення такої ціни в конкретних умовах функціону­вання сільськогосподарського виробництва.

Вперше методичний інструментарій визначення ціни землі було запропоно­вано шотландським економістом Адамом Смітом. Він вважав, що ціна землі — це річна рента, капіталізована на банківський відсоток .

Даний підхід до визначення ціни землі набув практичного втілення в країнах з розвинутими земельними відносинами. Саме за таких відносин земельна рента набуває форми орендної плати. Тому в загальному вигляді ціну землі можна ви­значити за формулою

де ОР_п — орендна плата за 1 га земель сільськогосподарського призначення; Б_в — банківський відсоток, %.

Тепер необхідно з'ясувати, який банківський відсоток потрібно брати в зна­меннику наведеної формули: чи за довгостроковий або короткостроковий кре­дити, чи відсоток за зберігання готівки на депозитному рахунку.

Доцільніше використовувати відсоток за зберігання готівки на депозитному рахунку, оскільки він відображає альтернативну ефективність вкладень капіта­лу. Тобто за такого підходу визначена ціна землі репрезентує собою таку суму коштів, яка, будучи покладена в банк на депозитний рахунок, забезпечить оде­ржання за діючого депозитного відсотка таку величину депозитного прибутку, що дорівнює в грошовому еквіваленті сумі орендної плати за 1 га орендованої землі.

Для ринкової економіки, як відомо, характерні інфляційні процеси, які впли­вають на ціну будь-яких товарів, у тому числі і землі в бік її збільшення. Щоб врахувати цю обставину, наведену формулу ціни землі доцільно уточнити, ввівши в її знаменник індекс інфляції, тобто

де — індекс інфляції споживчих цін.

Введення в формулу цифри 105 означає, що банківський відсоток коригуєть­ся лише на величину інфляції, що перевищує 105 %, оскільки такий її рівень до 105 % вважається безпечним для економіки і нерідко стимулює її розвиток.

На ціну землі впливає багато чинників. Одним із найважливіших з них с ве­личина прибутку, одержувана з одиниці площі, на яку впливає якість землі (бо­нітет), спеціалізація виробництва і рівень господарювання. Чим вища величина прибутку, тим за однакових інших умов може виплачуватися більша орендна плата, а отже, зростатиме ціна землі.

Істотно впливає на ціну землі і відсоткова ставка за депозитами. Що менша вона, то вищою буде ціна землі. При цьому потрібно враховувати, що відсотко­ва ставка за депозитами безпосередньо пов'язана з величиною відсоткової став­ки за кредитами і знаходиться з нею в прямій пропорційній залежності

Великий вплив на ціну землі справляє і конкуренція на ринку землі, зокрема, конкуренція на ринку оренди землі та конкуренція на ринку її купівлі-цродажу. Чим вищий рівень конкуренції, тим більше починає переважати попит над про­понуванням, що супроводжується зростанням ціни землі.

У згаданому законопроекті України «Про ринок землі» питання ціни землі висвітлене частково і стосується тільки земель державної та комунальної влас­ності. Зокрема, у ст. 20 вказується, що ціна земельної ділянки сільськогосподар­ського призначення вказаних форм власності не може бути нижчою за її експерт­ну грошову оцінку, встановлену на час продажу. В гл. 6 висвітлено порядок продажу земельних ділянок і прав на них на аукціоні, який стосується земель державної та комунальної власності. Але тут не йдеться за землі сільськогоспо­дарського призначення.

Отже, очевидним є той факт, що проект даного закону вимагає доопрацю­вання і в аспекті формування цін на земельні ділянки сільськогосподарського призначення та за деякими іншими напрямами.

Скажімо, на перших порах впровадження купівлі-продажу земельних діля­нок сільськогосподарського призначення держава мала б справляти значний ре­гуляторний вплив на формування цін на них. Зокрема, варто законодавчо пе­редбачити, що стартовою ціною (а отже, мінімальною) таких земельних ділянок має бути їх нормативна грошова оцінка або експертна оцінка, що базується на методиці проведення нормативної грошової оцінки сільськогосподарських зе­мель.