§ 2. Условия действительности сделок 295

предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под вы­плату ренты (ст. 584 ГК). Все они подлежат государственной реги­страции и считаются заключенными с момента такой регистра­ции. Что же касается сделок с недвижимым имуществом, совер­шение которых не влечет смены собственника, то в одних случаях они подлежат государственной регистрации, а в других государст­венной регистрации подлежит передача недвижимого имущества.

Государственной регистрации подлежат договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК), договор аренды здания или сооружения, заклю­ченный на срок свыше одного года (п. 2 ст. 651 ГК), договор арен­ды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК). Пункт 2 ст. 1017 ГК предусмат­ривает, что передача недвижимого имущества в доверительное уп­равление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Что же касается самого договора о передаче недвижимого имуще­ства в доверительное управление, то его государственная регистра­ция ст. 1017 ГК не предусматривается.

Отказ в государственной регистрации либо уклонение как со­ответствующего органа, так и участников договора от его регист­рации могут быть обжалованы в суд, арбитражный суд.

Последствия несоблюдения нотариальной формы, а также тре­бования о государственной регистрации более жесткие, нежели последствия несоблюдения простой письменной формы. Несоб­людение нотариальной формы сделки, равно как и требования о государственной регистрации, влечет недействительность сдел­ки. В силу прямого указания закона такая сделка относится к ни­чтожным. Таким образом, соблюдение нотариальной формы и требования о государственной регистрации является обязатель­ным условием действительности сделки при условии, что законом либо соглашением сторон предусмотрена нотариальная форма сделки либо законом установлена ее обязательная государственная регистрация (п. 1 ст. 165 ГК).

Процедура нотариального удостоверения и государственной ре­гистрации связана с определенными затратами времени и средств, а также личным присутствием при удостоверении сделки нотариу­сом, что на практике приводит к уклонению граждан от нотари­ального оформления сделки или государственной регистрации. В случае если от соответствующего оформления уклоняются обе стороны в сделке, такая сделка не приводит ни к каким юридиче­ским последствиям, являясь недействительной. Однако нередки случаи, когда стороны исполнили сделку, но не оформили ее но­тариально. Например, гражданин подарил своему знакомому дачу и передал ее во владение одаряемому, поскольку такая сделка тре-

296 Глава 10. Сделки

бует нотариального оформления и регистрации, одаряемый обра­тился к нотариусу. Даритель же отказывается от оформления сдел­ки, считая, что он уже передал все права и теперь оформлением пусть занимается одаряемый. В подобных случаях закон устанав­ливает возможность судебного доказывания факта совершения сделки. Поскольку воля дарителя была выражена, но не облечена в требуемую законом форму, суд вправе признать по требованию другой стороны совершенную сделку действительной. Решение суда как бы подменяет собой нотариальную форму, ибо после вы­несения решения судом последующее нотариальное удостовере­ние сделки не требуется (п. 2 ст. 165 ГК). Аналогичное правило установлено и для уклонения от государственной регистрации. В этом случае суд выносит решение о регистрации сделки и сделка регистрируется в органах юстиции на основании решения суда (п. 3 ст. 165 ГК).

Сторона, вынужденная прибегать к помощи суда для подтвер­ждения совершения сделки, не облеченной в нотариальную форму или не зарегистрированной в государственном реестре, как прави­ло, несет определенные расходы не только на предъявление судеб­ного иска, но и в связи с задержкой в совершении и регистрации сделки. В случае установления судом недобросовестного уклоне­ния одной из сторон в сделке от ее надлежащего оформления или государственной регистрации, на нее возлагается обязанность воз­местить другой стороне убытки, вызванные задержкой (п. 4 ст. 165 ГК). Следует иметь в виду, что сам факт вынесения решения су­дом о признании сделки совершенной либо о ее регистрации еще не доказывает необоснованность уклонения другой стороны. Ук­лонение может быть вызвано и объективными причинами, пре­пятствующими одной из сторон оформить сделку надлежащим об­разом, например болезнью, отсутствием по служебным делам и т. п.

Содержание сделки. Под содержанием сделки как основанием возникновения гражданских правоотношений следует понимать совокупность составляющих ее условий. Для действительности сделки необходимо, чтобы ее содержание соответствовало требо­ваниям закона и иных правовых актов, т.е. не нарушало ни запре­тительных, ни предписывающих норм действующего законода­тельства. В соответствии со ст. 3 ГК под правовыми актами пони­маются указы Президента РФ и постановления Правительства РФ. Следовательно, министерства и иные федеральные органы испол­нительной власти не вправе устанавливать требования к содержа­нию совершаемых сделок, за исключением случаев, когда этим органам подобные полномочия делегированы законом либо иным