§3. Залог 713

лем в этом случае всегда будет являться банк или иная кредитная организация, предоставившая кредит.

В число существенных условий договора об ипотеке, помимо общих для всех залогов условий, добавлены: указание на право, в силу которого закладываемая недвижимость принадлежит зало­годателю, и наименование государственного органа, зарегистри­ровавшего это право; при залоге права аренды, арендованное иму­щество должно быть описано так же, как если бы оно само стало предметом аренды; указание сторон, места и даты заключения обеспечиваемого ипотекой договора (ст. 9 Закона об ипотеке).

Существенные отличия имеет процедура удовлетворения тре­бований ипотечного кредитора. Учитывая социальную значимость заложенных объектов, законодатель стремится обеспечить повы­шенную защиту интересов залогодателей.

Так, к ипотеке неприменимо общее правило о том, что взы­скание на предмет залога обращается, если имеет место неиспол­нение или ненадлежащее исполнение основного обязательства. Ипотекой в абсолютном большинстве случаев обеспечиваются долгосрочные кредиты, погашаемые периодическими платежами. Законодатель исходит из того, что любого нарушения графика внесения платежей еще недостаточно для обращения взыскания. Просрочки должны быть систематическими, «более трех раз в те­чение 12 месяцев», однако размер просроченной к уплате суммы при этом в расчет не принимается (п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке).

Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипо­теки, как указано выше, применяется в исключительном случае (п. 1 ст. 349 ГК). Кроме того, ст. 55 Закона об ипотеке дополняет перечень случаев, в которых внесудебная процедура взыскания за­прещена, двумя новыми. Это случаи обращения взыскания: 1) на предприятие как имущественный комплекс и 2) на имущество, находящееся в общей собственности, при отсутствии согласия од­ного из сособственников на внесудебную процедуру взыскания. Кроме того, соглашение о внесудебной процедуре взыскания не­действительно, когда оно заключено без согласия залогодержате­лей по предшествующим договорам об ипотеке, если таковые име­ются.

Реализация предмета ипотеки возможна тремя способами (ст. 55, 56 Закона об ипотеке):

1. на публичных торгах. Их порядок несколько отличается от установленного для реализации залогов вообще (ст. 57, 58 Закона об ипотеке).

1. на аукционе (ст. 59 Закона об ипотеке). Такой порядок мо­ жет быть предусмотрен в соглашении сторон при внесудебном об­ ращении взыскания либо в решении суда, но только с согласия за­ логодателя и залогодержателя. Продажа на аукционе исключена,

2. 714 Глава 28. Обеспечение исполнения обязательств

если взыскание на соответствующее имущество может быть обра­щено только в судебном порядке (п. 2 ст. 55, ст. 56 Закона об ипо­теке). Таким образом, аукцион как процедура менее «надежная», с точки зрения защиты интересов сторон, может быть использован при реализации предмета залога лишь по их согласию. Тем более аукцион невозможен там, где законодатель специально вводит по­вышенную защиту против злоупотреблений сторон путем установ­ления исключительно судебной процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки.

3) приобретение предмета ипотеки залогодержателем для себя или для третьих лиц. Такой способ удовлетворения требований за­логодержателя возможен только при внесудебном взыскании. Со­глашение о таком приобретении включается в нотариально удосто­веренное соглашение сторон договора ипотеки об осуществлении взыскания. Важно, что залогодержатель не обращает имущество в свою собственность, а покупает его. К такому соглашению при­меняются правила о договоре купли-продажи или комиссии. Вы­купная цена зачитывается в счет требований залогодержателя к должнику, долг которого в соответствующей части погашается.

Заключение договора об ипотеке может сопровождаться выда­чей ценной бумаги, называемой закладной. Оборот закладных соз-дает рынок ипотечного кредитования^1. Вупрощенном виде он вы-глядит следующим образом. Банк предоставляет кредит под залог недвижимости. Залог оформляется выдачей закладной. Закладная воплощает в себе стоимость самого надежного и дорогого обеспе­чения — недвижимости, в первую очередь земли. Под такое обес­печение банку будет легко, в свою очередь, привлечь средства от третьих лиц. Собрав большой пакет закладных, банк может при­влечь огромные суммы и направить их в те отрасли экономики, которые нуждаются в инвестициях. В этом и заключается смысл использования закладных^2.

Если при заключении договора об ипотеке выдается заклад-, ная, то это означает, что осуществление прав кредитора но обес­печенному ипотекой обязательству подчиняется особым прави­лам. Привычные для института залога нормы должны будут потес-

06 организации рынков ипотечного кредитования см.: Правовые про­блемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С.Ема. М., 1999.

" Экономически закладная есть не что иное, как воплощение стоимости недвижимости. Таким образом, закладная сама по себе является надежным обеспечением. Но главное то, что свойства закладной как ценной бумаги пе­редаются и воплощенной в ней стоимости: посредством перехода закладной из рук в руки стоимость недвижимости приобретает оборотоспособность.