§ 2. Общая долевая собственность 527

щим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособст-венники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Если же разногла­сия касаются права распоряжения (например, два сособственника желают общее имущество продать, а третий возражает против про­дажи), то возникший спор не может быть урегулирован судом. Принцип взаимного согласия при осуществлении права распоря­жения общей собственностью должен действовать без каких бы то ни было изъятий. Возвращаясь к приведенному примеру, два со­собственника вкупе или порознь могут продать свои доли, но на­вязать третьему продажу всего общего имущества в целом они не вправе. Именно поэтому при осуществлении права общей собст­венности в принципе не имеет практического значения, какой до­лей располагает каждый из сособственников, хотя размер доли подлежит учету при распределении приносимых общим имущест­вом доходов и плодов, падающих на нее расходов и обременении (см. ст. 248 и 249 ГК).

Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности не локализуется в какой-то конкретной части общего имущества, а простирается на все имущество в целом. В то же время сособст-венник может быть заинтересован не только в меновой, но и в по­требительской стоимости указанного имущества. Он может быть заинтересован не только в доходах, которые приносит общая вещь (например, при сдаче ее внаем), но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд (напри­мер, самому проживать в доме). Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего иму­щества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требо­вать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.

В тех случаях, когда во владение и пользование сособственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением пра­ва на долю в общей собственности приобретает также право на вы­деленную ему часть имущества. По своей юридической природе это право может быть отнесено к вещным. Такие ситуации чаще всего возникают при определении порядка владения и пользования жи­лым домом, находящимся в общей собственности двух или более лиц. Если договор об определении порядка владения и пользования домом удостоверен нотариусом и зарегистрирован в местной адми­нистрации, то он сохраняет силу и для того лица, к которому пе­рейдет доля в общей собственности (например, для наследника или покупателя доли).

Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является

528 Глава 21. Право общей собственности

совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. Не­редки случаи, когда гражданин, которому для строительства дома отведен земельный участок, привлекает к участию в строительстве членов своей семьи или иных лиц. По окончании строительства между созастройщиками, а иногда между ними и органом государ­ственной власти (местного самоуправления), возникает спор, за кем дом должен быть зарегистрирован: только ли за лицом, кото­рому отведен земельный участок, или также и за иными лицами. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий. Во-первых, необходимо установить, связаны ли лица, принимавшие участие в строительстве дома, се-мейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами. Во-вторых, в каких целях возводился дом: в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительст­ве лиц или в иных целях. Наконец, в-третьих, к участию в деле, если он не выступает в деле в качестве стороны, надлежит при­влечь орган, который отводит земельные участки, и выяснить его отношение к возникшему спору. Если лица, участвовавшие в строительстве, связаны семейно-бытовыми отношениями или хотя бы и не связаны, но дом возводился для обеспечения как тех, так и других лиц жильем, а орган, отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей собственностью, спор решается судом в пользу фактических созастройщиков. Суд может и не согласиться с мнением соответствующего органа, возражав­шего против признания дома общей собственностью созастрой­щиков, но свое несогласие суд должен мотивировать в решении по делу. В случае признания дома общей собственностью созаст­ройщиков суд может определить их долю в общей собственности с учетом стоимости труда и материалов, вложенных созастройщи­ками в строительство дома, а также иных заслуживающих внима­ния обстоятельств (например, состава семьи). При отказе в при­знании дома общей собственностью дело ограничивается возме­щением созастройщикам стоимости труда и материалов^1.

Каждый сособственник по своему усмотрению может распоря­жаться принадлежащей ему долей в общей собственности. Для распоряжения долей, в том числе и для ее отчуждения, он не дол­жен испрашивать согласия других участников общей собственно­сти. В то же время им далеко не безразлично, кто заступит место сособственника, отчуждающего свою долю. Кроме того, они могут

См.: постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом соб­ственности на жилой дом» // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., 1999. С. 68.