§ 3. Залог 709

вило о том, что нормы гражданского законодательства, содержа­щиеся в различных законах, не должны противоречить нормам Г К. Например, при конфискации предмета ипотеки будет приме­няться ст. 41 Закона об ипотеке, а не содержащая иное правило ст. 354 ГК. В то же время нормы Закона об ипотеке, касающиеся закладной как ценной бумаги, применяются лишь в части, не про­тиворечащей нормам главы 7 ГК «Ценные бумаги». Иные законы, вступившие в силу до принятия Закона об ипотеке, действуют в части, не противоречащей ему. Это, в частности, относится и к Закону о залоге.

Ипотекой, как она определена в ст. 1 Закона об ипотеке, называ­ется правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денелсное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущест­венно перед другими кредиторами. Уже из определения видно, что ипотека подчинена общему для залогов принципу: она не переносит на залогодержателя вещное право. С основным долгом, по-прежне­му, соотносится лишь стоимость вещи, но не сама вещь.

Предметом ипотеки являются объекты недвижимости (ст. 130 ГК). Но будет ли верно утверждение, будто ипотека может быть установлена на то, что «недвижимо» вообще? Нет. Права в отно­шении объекта недвижимости идентифицируются в Едином госу­дарственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок

с ним только по уникальному учетному номеру объекта — кадаст-1. Таким образом, ипотека может возникнуть толь­ко в отношении объектов, имеющих кадастровые номера. Кроме того, право залогодателя в отношении такого объекта должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на не­движимое имущество и сделок с ним (ст. 5 Закона об ипотеке). Помня об этом, легко отвечать на экзотические вопросы, напри­мер о том, можно ли передать в ипотеку, к примеру, асфальтовое покрытие дороги или «часть улицы».

Сказанным определяется и порядок залога части имущества. Передать в ипотеку по частям можно только делимую вещь (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке). Закладываемая часть должна быть выде­лена в натуре, т. е. должна стать объектом недвижимости. Юриди­ческим подтверждением появления объекта служит, как указано выше, присвоение ему собственного кадастрового номера. Как, например, заложить помещение в здании? Его следует выделить как отдельный объект (это возможно, если помещение обладает рядом свойств технического характера) и закрепить за ним кадаст-

См.: ст. 1, 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; № 16. Ст. 1533.

710 Глава 28. Обеспечение исполнения обязательств

ровый номер. И только после этого часть здания приобретет при­знаки предмета ипотеки.

Некоторые объекты недвижимости не могут быть переданы в ипотеку. Во-первых, в силу общего правила нельзя закладывать имущество, отчуждение которого запрещено или ограничено. Так, имущество, для которого предусмотрена обязательная приватиза­ция либо приватизация которого запрещена, нельзя передать в ипотеку (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке). Во-вторых, могут быть ус­тановлены специальные запреты ипотеки для определенных объ­ектов (такие запреты имеются, в частности, в отношении государ­ственного и муниципального жилого фонда — ст. 74 Закона об ипотеке, государственных, муниципальных и некоторых других земель — ст. 63 Закона об ипотеке).

Залог вещей, которые залогодатель приобретет в будущем, до­пускаемый общими нормами о залоге (п. 6 ст. 340 ГК), невозмо­жен при ипотеке. Ведь совершать сделки с имуществом может лишь управомоченное лицо, а права на недвижимость возникают с момента их государственной регистрации. Причем именно зало­годатель должен быть обладателем этих прав (п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке). Исключения из этого правила представляют нормы о за­логе предприятия и о залоге строящихся жилых домов (ст. 70, 72, 76 Закона об ипотеке).

При ипотеке зданий (сооружений) неизбежен вопрос о судьбе связанного с ними земельного участка. Он решается в зависимо­сти от того, на каком праве земля принадлежит залогодателю. Рас­смотрим три возможных варианта.

1) Залогодатель является собственником земли. Ипотека зда­ния (сооружения) возможна только с одновременным предостав­лением в ипотеку земельного участка, на котором расположено здание (сооружение) (ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке)^1.

В силу ст. 35 ЗК отчуждение здания (сооружения), находящегося на зе­мельном участке, принадлежащем собственнику здания (сооружения), про­изводится вместе с земельным участком. Статья 340 ГК и ст. 69 Закона об ипотеке требуют при залоге такого здания (сооружения) залога земельного участка или его части, необходимой для эксплуатации здания. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательст­вом в случае, если иное не предусмотрено земельным законодательством (ст. 3 ЗК). Отсюда следует, что ст. 340 ГК и ст. 69 Закона об ипотеке приме­няются в части, не противоречащей ЗК. Это значит, что в рассматриваемом случае ипотека здания (сооружения) возможна только с ипотекой земельно­го участка, но не его части. Впрочем, эти рассуждения носят скорее теорети­ческий характер, так как объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК), т. е. выделенные в натуре, а значит, юридически уже не являющиеся частью другого участка.